До листа Міністерства юстиції України від 11.09.2020 р. №238/8.4.1/32-20
Новий порядок реєстрації оренди землі
Мін'юст нагадує1, що у зв'язку зі змінами щодо держреєстрації права оренди та поновлення строку дії таких договорів було внесено зміни до Державного реєстру речових прав. Причому дата реєстрації залежить від дати укладення договору, а поновлення оренди земель приватної власності здійснюється автоматично без додаткових угод.
Коротко нагадаємо про історію зі змінами щодо реєстрації права оренди земельних ділянок, інших речових прав (емфітевзису та суперфіцію на земельні ділянки).
1 Листи Мін'юсту від 19.10.2020 р. №46559/19406-26-20/8.4.3 (див. «ДК» №49/2020) і від 11.09.2020 р. №238/8.4.1/32-20 (див. «ДК» №49/2020).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону №1952, державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Але сам Закон не встановлює строків для такої реєс-трації.
Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125, 126 ЗКУ).
Водночас новий державний Реєстр речових прав діє лише з 01.01.2013 р.
Сам же порядок реєстрації затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127 (далі — Порядок №1127).
У коментованих нами листах Мін'юст повідомляє про зміни у держреєстрації нерухомого майна та речових прав щодо нього, внесені у 2020 році, що й потягнуло за собою внесення технічних змін у веденні самого Реєстру.
Реєстрація права оренди (як для договорів до 01.01.2013 р, так і після цієї дати)
Відповідно до п. 81-3 Порядку №1127 (відповідні зміни внесені та діяли з 09.12.2017 р. та до 13.05.2020 р.), державна реєстрація права оренди земельної ділянки, реєстрацію якого не проведено до 01.01.2013 р. згідно із законодавством, що діяло на момент його набуття, проводилась за умови відсутності відомостей про зареєстровані інші речові права в Державному земельному кадастрі чи Державному реєстрі прав.
Увага! Строк права оренди обчислюється з урахуванням строку дії договору оренди, який починається з моменту його укладення.
Ми вже писали про те, що в разі якщо договір оренди земельної ділянки було укладено до 01.01.2013 р., певний час право оренди потрібно було перереєструвати, — тобто дані із земельного кадастру переносилися до Реєстру.
Але відбувалося це не автоматично, а за заявою орендаря або орендодавця. I граничного строку для перенесення таких даних встановлено не було. Не зареєстровані в Реєстрі права оренди за договорами оренди, які є в земельному кадастрі (внесені до 01.01.2013 р.), реєструвалися датою звернення, але сама реєстрація діє з дати укладення договору. Хоча між датою укладення договору оренди землі та датою внесення відомостей про право оренди до Реєстру речових прав може бути певний, іноді і значний, проміжок часу.
З 09.12.2017 р. у Порядку №1127 з'явилася норма, за якою право оренди, внесене до Державного земельного кадастру, не підлягає повторному включенню до Реєстру речових прав! Тобто якщо до цієї дати ви не встигли перереєструвати право оренди, робити цього вже не потрібно. Реєстрація у земельному кадастрі вважається достатньою для визнання державної реєстрації права оренди.
Якщо договір оренди земельної ділянки укладено до 01.01.2013 р., але й досі не зареєстровано ані в земельному кадастрі, ані в Реєстрі, то таку реєстрацію слід провести вже в Реєстрі. Але і в цьому разі реєстрація права діятиме з дати укладання договору.
З 16.01.2020 р. маємо зміни, які прямо вказують на необхідність внесення даних про оренду земельних ділянок до Реєстру речових прав та наслідки такого невнесення для самого об'єкта оподаткування.
Мін'юст у листі №238/8.4.1/32-20 повідомляє, що з 11 вересня 2020 року оновлено програмне забезпечення і відтепер у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно створено нові поля, які є обов'язковими для заповнення під час державної реєстрації права оренди, емфітевзису та суперфіцію на земельні ділянки, а саме:
«Дата укладання договору (після 2013 р.) / Дата державної реєстрації (до 2013 р.)» — поле забезпечує можливість державному реєстратору прав на нерухоме майно обрати в календарі відповідну дату.
Адже перебіг строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених до 1 січня 2013 року, залежить від того, чи зареєстровано такий договір у компетентних органах.
Якщо договір зареєстровано, то перебіг строку починається з дати державної реєстрації договору. Якщо ж договір оренди земельної ділянки, укладений до 1 січня 2013 року, не пройшов процедури державної реєстрації, то перебіг строку починається з дати укладення такого договору.
Перебіг строку дії договорів користування земельними ділянками, укладених після 1 січня 2013 року, починається з дня укладення такого договору.
Тому поля «Дата укладання договору (після 2013 р.) / Дата державної реєстрації (до 2013 р.)» міститимуть однакові дати: або дату укладення договору (якщо його реєстрація не була проведена), або дату державної реєстрації до 01.01.2013 р. (за даними ДЗК тощо).
Адже на сьогодні передбачено технічну можливість зазначати в реєстрі як дату реєстрації/укладення договору, так і дату закінчення строку його дії.
Це дає змогу державному реєстратору вже на етапі внесення відповідних відомостей про право оренди бачити дату закінчення строку дії договору. Державний реєстратор не має можливості внести/відкоригувати значення в цьому полі вручну.
Це важливо!
При укладенні договорів оренди землі на сьогодні або у 2021 році сторони мають прописати строк дії договору. Наприклад, можна зазначити як «5 років», так і «5 років 4 місяці». Відповідно на такий самий строк і буде поновлено договір оренди. Але якщо таке не зазначити, а зазначити, наприклад, строк дії договору «до 01.10.2029 р», то як визначатиме строк поновлення реєстратор, сказати складно. Найімовірніше, це буде загальна кількість років, місяців та днів від дати укладення до 01.10.2029 р. (за умови автоматичного поновлення оренди у тексті договору).
Пролонгація договору оренди та його реєстрація
Мін'юст на початку року в листі від 21.01.2020 р. №650/8.4.1./32-20 нагадав, що новим Законом №340 насамперед розмежовуються два правові механізми в цих відносинах, а саме: пролонгація договорів оренди землі та переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем, який належним чином виконував свої зобов'язання. Саме з цією метою договори оренди землі поділяються на строкові (які припиняють дію із закінченням строку, на який їх було укладено) та строкові з пролонгацією (які не припиняють дію із закінченням строку, на який їх було укладено, за умови наявності певних відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).
Тож обов'язковими атрибутами відомостей про право оренди, як ми зазначили вище, буде дата укладання договору, строк дії договору та ознака його пролонгації чи непролонгації.
За таких умов у разі наявності ознаки пролонгації у Державному реєстрі прав, коли настане дата закінчення строку дії договору, програмні засоби ведення цього реєстру автоматично продовжать строк дії такого речового права — без потреби звернення жодної зі сторін правочину та без потреби вчинення будь-яких дій з боку держреєстратора. Тобто йдеться про так зване автоматичне поновлення договору оренди землі.
Водночас правила, визначені ст. 126-1 ЗКУ, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340 (тобто після 16.07.2020 р.), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом (до 16.07.2020 р.), здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відповідну умову щодо автоматичного поновлення договорів має бути передбачено у тексті самого договору (за правилами п. 6 ст. 33 Закону про оренду землі), крім випадків, коли йдеться про землі державної та комунальної власності. Щоправда, у разі коли на такій державній/комунальній землі розташовані будівлі/споруди, які перебувають у власності таких орендарів/користувачів, то правила поновлення оренди землі є цілком прийнятні для договорів оренди таких земель.
Що ще сказав Мін'юст
...Зазначаємо, що відомості про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами вносяться державним реєстратором саме під час державної реєстрації речового права та не вимагають актуалізації, приміром, у зв'язку зі зміною розміру орендної плати за землю.
Привертають увагу передбачені Законом №340-IX зміни до статті 17 Закону, редакція якої врегульовує як питання складу документів, що включає реєстраційна справа, так і способу її формування. Важливо, що реєстраційна справа в електронній формі відтепер формуватиметься автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. Це виключає необхідність сканування та приєднання державним реєстратором електронних копій будь-яких документів, крім тих, які подаються заявником особисто для проведення державної реєстрації.
Лист Мін'юсту від 21.01.2020 р. №650/8.4.1./32-20
У коментованому нами листі від 19.10.2020 р. №46559/19406-26-20/8.4.3 Мін'юст наголошує, що йдеться саме про поновлення договорів оренди на новий строк, а не про продовження строку їх дії. Хоча при цьому жодних угод не укладають — йдеться про технічну можливість поновити строк дії договору оренди безпосередньо в Реєстрі.
Реєстратор може внести запис про закінчення строку дії оренди за умови отримання від орендодавця листа-повідомлення про заперечення у поновленні.
Мін'юст наводить такий приклад. Договір оренди землі укладено 01.10.2010 р. строком дії до 01.09.2020 р.
Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі укладено 15.10.2020 р. строком на 5 років (поновлення за правилами, що діяли у 2010 р.).
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у полі «Дата укладання договору (після 2013 року) / Дата державної реєстрації (до 2013 року)» обирається дата 15.10.2020 р. (дата укладення договору, за яким поновлюється договір оренди землі), а у полі «Строк:» «рік» «місяць» «день» — вкладка «рік», де зазначити «5» років.
Коли ж ми говоримо про нові договори оренди, укладені наприкінці 2020 року та починаючи з 2021 року, то вони поновлюватимуться за наявності відповідної умови в договорі оренди без будь-яких документів (угод) та на строк дії самого договору автоматично (відповідні відомості реєстратори вноситимуть під час першої реєстрації права оренди).
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- Закон №340 — Закон України від 05.12.2019 р. №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
- Порядок №1127 — Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127.
- Постанова №925 — Постанова КМУ від 06.12.2017 р. №925 «Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»