Лист Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 08.02.2013 р. №40-16-518
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом (ст. 376 ЦКУ), якщо виконується одна з таких умов:
— будівлі збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети — для будівництва будівлі;
— будівлі збудовані без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;
— будівлі збудовані з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Причому особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦКУ).
Тобто право власності на результат самочинного будівництва набувається не в загальному порядку, а у спеціальному — на підставі рішення суду.
Мін'юст у листі від 29.10.2007 р. №19-39-827 звертав увагу на те, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (приписи ч. 5 ст. 376 ЦКУ). У цьому разі єдиним можливим документом, що підтверджує виникнення права власності на таке нерухоме майно, є рішення суду. Саме таке рішення суду подається для державної реєстрації прав на нерухоме майно. При цьому документи, що підтверджують прийняття нерухомого майна до експлуатації, не вимагаються.
Водночас суд також може зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо це неможливо — будівля може бути знесена (за рішенням суду). Таке можливо у разі, якщо особа (власник самочинного будівництва) істотно відхилилася від проекту або істотно порушила будівельні норми і правила. Проте, як свідчать роз'яснювальні матеріали ВГСУ від 01.01.2010 р. (див. пункт 3.2 «Самочинне будівництво») та апеляційного суду м. Києва від 01.01.2010 р., для винесення судового рішення про знесення самочинно збудованих об'єктів відсутність лише одного дозвільного документа у сфері будівництва — дозволу на виконання будівельних робіт, як правило, не є достатньою підставою для прийняття такого рішення.
Увага! Тривалий час самочинно збудовані будівлі не підлягали зносу, оскільки законодавством передбачено право забудовника на узаконення самочинного будівництва.
Узаконення самочинного будівництва відбувалось у порядку, визначеному п. 9 перехідних положень Закону України від 17.02.2011 р. №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженим наказом Мінрегіонбуду від 24.06.2011 р. №91 (далі — Наказ №91).
Тобто як тимчасовий захід «власнику» об'єкта самочинного будівництва надано право прийняти в експлуатацію збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт об'єкти.
Але Наказ №91 був чинним протягом дуже нетривалого часу — з 25.07.2011 р. до 30.01.2013 р.
Таким чином, нині виникла проблема: чи можна прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за спрощеною процедурою?
Держархбудінспекція в коментованому листі звертає увагу на те, що прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за спрощеною процедурою можливо після продовження дії Наказу №91. Тим більше, що перепон наразі вже немає — 05.01.2013 р. набрав чинності Закон від 20.11.2012 р. №5496-VI, який дозволяє це зробити. Залишилося лише дочекатися від Мінрегіонбуду відповідного документа про продовження дії Наказу №91.
Якими будуть наслідки для тих, хто не встиг скористатися спрощеною процедурою узаконення на сьогодні?
Юрособи та фізособи-підприємці до 31.12.2013 р. за будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, закінчене у період з 05.08.92 р. до 12.03.2011 р. без дозволу на виконання будівельних робіт, несуть відповідальність у вигляді санкцій у розмірі 10 мінімальних зарплат (п. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності»). Для фізосіб передбачена адмінвідповідальність у ст. 96 Кодексу про адмінправопорушення.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»