Лист ДПCУ від 11.01.2012 р. №756/7/15-2217
Суперфіцій (один із видів речового права на чуже майно) — це право забудови земельної ділянки (пп. 4 ч. 1 ст. 395 ЦКУ)1. Таке право на забудову2 у користувача землі успадковується за заповітом або виникає на підставі договору суперфіцію (ч. 1 ст. 413 ЦКУ). Саме останній випадок є предметом розгляду в листі ДПСУ від 11.01.2012 р. №756/7/15-2217. У зв'язку з цим зауважимо, що за ст. 80 ЗКУ3 суб'єктами права власності є:
1) на землі приватної власності — громадяни та юрособи;
2) на землі комунальної власності — територіальні громади (які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування);
3) на землі державної власності — держава (реалізує це право через відповідні органи державної влади).
Перелік земель державної та комунальної власності міститься у статтях 6 і 7 Закону України від 05.02.2004 р. №1457-IV «Про розмежування земель державної та комунальної власності». Згідно із ст. 127 ЗКУ, продаж прав на зазначені ділянки (оренда, суперфіцій, емфітевзис4) здійснюється органами державної влади, Радою міністрів АР Крим та органами місцевого самоврядування (відповідно до їх повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ) громадянам, юридичним особам та іноземним державам — на конкурентних засадах та в порядку, встановленому гл. 21 ЗКУ. У зв'язку з цим головний податковий орган у коментованому листі нагадує, що відповідно до п. 12 розділу X ЗКУ до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження такими земельними ділянками в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади5, за винятком:
1) земель, які передано у приватну власність;
1 Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 ЦКУ (ст. 396 ЦКУ).
2 Для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.
3 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
4 Відповідно до ст. 395 ЦКУ емфітевзис — це право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
5 Зверніть увагу: у листі податківці помилково до винятків відносять землі, зазначені в абзаці 3 цього пункту, який, своєю чергою, регулює розпоряджання землями державної та комунальної власності, розташованими за межами населених пунктів.
2) земель, які зазначено в абзацах 2 та 4 цього ж п. 12 розділу Х ЗКУ, а саме:
— землі, на яких розташовані державні (в тому числі казенні) підприємства, господарські товариства, у статутних капіталах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти. Розпорядження цими землями здійснюють державні органи приватизації;
— земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельні ділянки, які вивільняються у процесі реформування Збройних сил України, Державної спеціальної служби транспорту. Відчуження цих земель здійснюється у порядку, встановленому Кабміном.
При цьому, з одного боку, власники земельних ділянок усіх форм власності, наданих для забудови, мають право на одержання від користувача плати за користування цією ділянкою (ч. 1 ст. 414 ЦКУ). А з іншого — землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені ч. 4 ст. 415 ЦКУ. Крім того, права та обов'язки землекористувачів регламентовано статтями 95 та 96 ЗКУ.
Важливо (на цьому наголошує ДПСУ, а ми зі свого боку з цим погоджуємось), що плата за договором суперфіцію не є платою за землю. Порядок плати за користування, періодичність внесення (разовий або періодичний), форма, умови та строки виплати за договором суперфіцію встановлюються договором. Податківці з цього приводу зазначають: за земельну ділянку, щодо якої укладено договір суперфіцію, нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю повинен власник такої земельної ділянки. I з цим ми погоджуємось — адже, хоча користувачі земельних ділянок є платниками плати за землю (ст. 269 ПКУ), тільки орендарів відповідно до ст. 288 ПКУ віднесено до платників плати за землю. Отже, незалежно від форми власності на землю, тільки орендарі платять орендну плату за орендовані земельні ділянки, а суперфіціарії до платників не належать. Однак у момент здійснення держреєстрації права власності на будівлю, що розташована на земельній ділянці, яка використовується землекористувачем (суперфіціарієм) для будівництва, платником плати за землю стає власник будівлі — адже відповідно до п. 286.1 ПКУ підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру. Саме тому, коли такий суб'єкт господарювання завершив будівництво будівлі, споруди та здійснив державну реєстрацію права власності на неї, він стає платником плати за землю.
Слід зазначити, що розмір плати за договором суперфіцію може бути встановлений на такому рівні, щоб компенсувати власникові землі всі видатки, пов'язані зі сплатою земельного податку.
Наталія КУЦМIДА, «Дебет-Кредит»