Затверджено наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. №136
Підприємці та нерухомість в оренді
ДПСУ своїм наказом від 20.02.2012 р. №136 (див. «ДК» №12/2012) затвердила Узагальнюючу податкову консультацію стосовно надання нерухомості в оренду фізособами — платниками ЄП. Проаналізуймо докладніше її наслідки для СГД.
Згідно з п. 291.4 ПКУ1 фізособи-підприємці, які надають нерухоме майно в оренду, можуть застосувати спрощену систему оподаткування та перебувати у другій або третій групі (за умови дотримання відповідних критеріїв, якими визначається належність до тієї чи іншої групи).
Цьому виду діяльності відповідає вид діяльності «Здавання в оренду власного нерухомого майна» (підклас 70.20.0 КВЕД ДК 009:2005). Цей підклас включає:
1) здавання в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості;
2) здавання в оренду земельних ділянок;
3) діяльність ринків;
4) здавання в суборенду житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок.
Цей підклас не включає експлуатацію готелів, мебльованих кімнат, стоянок для житлових причепів, кемпінгів та інших місць, призначених для короткотермінового проживання. У новому Класифікаторі ДК 009:2010 (діє з 01.01.2012 р. одночасно з Класифікатором ДК 009:2005, який буде скасовано з 31.12.2012 р.2) цьому виду діяльності відповідає код 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Він включає усі види економічної діяльності, які належали до позиції 70.20.0 КВЕД (ДК 009:2005).
При цьому, якщо фізособа-підприємець надає посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:20053), вона може належати тільки до третьої групи платників ЄП — якщо відповідає вимогам, установленим для третьої групи.
1 Відповідно до Закону України від 04.11.2011 р. №4014-VI, яким було запроваджено спрощену систему оподаткування для фізичних та юридичних осіб з 01.01.2012 р.
2 Наказ Держспоживстандарту від 11.10.2010 р. №457.
3 У Класифікаторі ДК 009:2010 цьому коду відповідає вид діяльності «Операції з нерухомим майном за винагороду або на основі контракту» за кодом 68.31 (для агентств нерухомості).
З іншого боку, відповідно до пп. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку фізособи-підприємці, які надають в оренду:
1) земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара;
2) житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів;
3) нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
Ніби все тут ясно, проте ситуація ускладнюється, якщо майно є особистою власністю фізособи, а не придбане нею у результаті госпдіяльності як фізособи-СГД. Тобто виникає питання щодо правомірності використання такого майна фізособою — платником ЄП у госпдіяльності (з метою надання його в оренду) — в аспекті перебування на спрощеній системі. Щодо права на використання майна фізособою для ведення підприємницької діяльності звернімося до ст. 320 ЦКУ, яка саме і надає власникові майна таке право (крім випадків, установлених законом). I податківці у своїй Узагальнюючій консультації від 20.02.2012 р. №136 не тільки погоджуються з цим, але й підкреслюють, що положення ст. 320 ЦКУ також стосується надання майна в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування. ДПСУ також робить висновок, що для збереження фізособою свого права перебування на спрощеній системі у випадку надання в оренду належного їй майна (при цьому частина здається фізособою-підприємцем, а частина фізособою, що не є СГД) мають бути дотримані норми, встановлені пп. 291.5.3 ПКУ. При недотриманні цих норм ДПСУ залишає за підприємцем право здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування. Чи це справді так?
На нашу думку, позиція податківців логічна — адже якщо фізособа одночасно використовує належну їй нерухомість для здійснення підприємницької діяльності та для власних потреб (частину приміщення надає в оренду як підприємець, а решту — як фізособа), таке майно залишається неподільним з цієї точки зору. Крім того, слід зазначити, що частина приміщення, яку фізособа надає в оренду від свого імені або як підприємець, може з часом змінюватись.
Не забуваймо також про сумнозвісну форму №20-опп1, яка подається про всі об'єкти оподаткування до органів Державної податкової служби за місцезнаходженням таких об'єктів (за основним та неосновним місцем обліку) у порядку, встановленому розділом VIII Порядку №1588.
1 Додаток 11 до Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 р. №1588.
Наприклад, для того щоб залишитися на спрощеній системі оподаткування, підприємець може надавати в оренду (як від свого імені, так і як ФОП, як цілком, так і частину) власне нежитлове приміщення, але площею не більше 300 кв. м, або житло, якщо його площа не перевищує 100 кв. м.
Приклад Якщо підприємець володіє житловим приміщенням площею 120 кв. м, а здає в оренду 50 кв. м, то він має право бути платником ЄП.
Не забуваймо також, що орендні відносини регулюються главою 58 ЦКУ, причому договори оренди приміщень укладаються у письмовій формі. Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ укладений договір строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Якщо договір укладається на строк не менше ніж три роки, відповідно до ст. 794 ЦКУ він підлягає держреєстрації.
Важливо також згадати, що за договором оренди (п. 1 ст. 759 ЦКУ) орендодавець передає орендареві майно в користування за плату на певний строк, а от передавання майна орендарем у суборенду іншій особі можливе лише за згодою орендодавця (п. 1 ст. 774 ЦКУ) — на строк, який не перевищує строку дії договору найму.
Але пам'ятайте, що це стосується лише підприємців на третій групі ЄП. При цьому земельна ділянка може передаватися в оренду разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них (ст. 792 ЦКУ).
При здаванні житла в оренду підприємцям слід пам'ятати, що:
— предметом договору оренди житла можуть бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина (п. 1 ст. 812 ЦКУ);
— такий договір укладається у письмовій формі (п. 1 ст. 811 ЦКУ);
— якщо у договорі оренди житла строк не встановлено, договір вважається укладеним на п'ять років (п. 1 ст. 821 ЦКУ).
Ведення податкового обліку платниками ЄП регламентовано ст. 296 Податкового кодексу України. Для «єдинників» першої і другої груп та платників єдиного податку третьої груп (неплатників ПДВ) та платників третьої групи, які є платниками ПДВ, затверджено різні книги обліку доходів. Форма книги обліку доходів, порядок її ведення затверджені наказом Мінфіну від 15.12.2011 р. №1637.
Наталія КУЦМІДА, «Дебет-Кредит»