Лист ДПСУ від 11.10.2011 р. №763/В/17-1114
Коментований лист присвячено порядку обкладення ПДФО операцій з продажу (міни) нерухомості.
Відповідно до норм п. 172.1 ПКУ звільняється від обкладення ПДФО дохід від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку1, а також земельної ділянки2 тільки за умови виконання двох умов:
1) такий продаж відбувається не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
1 Включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці.
2 У межах норм безоплатної передачі, що визначаються ст. 121 ЗКУ залежно від призначення земельної ділянки.
2) перебування такого майна у власності платника податку понад три роки.
Тобто акцент робиться на тому, що для звільнення від обкладення ПДФО операцій продажу (міни) об'єктів нерухомості необхідне виконання одночасно двох цих умов.
У разі якщо протягом звітного року має місце продаж (міна) більш ніж одного з об'єктів нерухомості або продається об'єкт нерухомості, не перелічений в п. 172.1, дохід від такого продажу оподатковуватиметься за ставкою 5%.
Так, наприклад, якщо фізособа протягом 2011 року продає 2 квартири (обидві перебували у її власності понад 3 роки), то дохід від продажу 1-ї квартири буде звільнено від обкладення ПДФО, дохід від продажу 2-ї квартири буде обкладено цим податком за ставкою 5%. За такою ж ставкою оподатковуватиметься дохід від продажу, наприклад, гаража, навіть якщо він перебував перед продажем у власності продавця більше 3 років, адже такий об'єкт нерухомості не перелічено в п. 172.1 ПКУ.
Як наголошується в коментованому листі, продавець самостійно до моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни визначає та сплачує через банк ПДФО (ч. «а» п. 172.5 ПКУ). Додатково така фізособа, на думку податківців, зобов'язана подати до 1 травня року, що настає за звітним, річну податкову декларацію до органу ДПС, у якому перебуває на обліку як платник податків (за місцем своєї податкової адреси), у якій відобразити дохід від такого відчуження. Ми не погоджуємося з такою позицією. На нашу думку, обов'язку подавати декларацію в цьому разі немає, адже відповідно до п. 179.2 ПКУ «...обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним, якщо він отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до цього розділу». Тобто, по суті, засвідчення угоди в нотаріальному порядку звільняє від обов'язку подання платником податків окремої декларації.
Якщо стороною договору купівлі-продажу або міни об'єкта нерухомості є юрособа або фізособа-підприємець, то саме така особа виступає за цією угодою податковим агентом щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО з доходів, отриманих продавцем від такого продажу (обміну). У звітності юрособа та фізособа-підприємець дохід покупця відображає в податковому розрахунку за формою №1ДФ за кодом 104.
Юлія КЛОВСЬКА, «Дебет-Кредит»