До індивідуальної податкової консультації Державної податкової служби України від 12.09.2019 р. №147/З/99-00-04-07-03-14/IПК
Власників багато, а податок один
Податківці в IПК від 12.09.2019 р. №146/6/99-00-04-07-03-15/IПК (див. «ДК» №40-41/2019) та №147/З/99-00-04-07-03-14/IПК (див. «ДК» №40-41/2019) продовжують надавати роз'яснення щодо плати за землю під багатоквартирним будинком.
Що говорить закон
За ст. 377 ЦКУ до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Щодо багатоквартирних будинків застосовується ст. 382 ЦКУ. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є, зокрема, права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому законом (ст. 202 ЗКУ). При цьому земельна ділянка має бути індивідуально визначеним об'єктом нерухомого майна, якому властиві такі характеристики, як площа, межі, ідентифікатор у Державному земельному кадастрі тощо.
Відповідно до п. 287.8 ПКУ, власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Тобто всі нормативні документи на сьогодні для виникнення обов'язку сплати земельного податку державної реєстрації вимагають права власності на земельну ділянку.
Водночас ст. 5 Закону №417 чітко говорить: спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.
Отже, оформлення права власності на частку земельної ділянки, яка належить кожному зі співвласників багатоквартирного будинку окремо, і державна реєстрація таких прав на сьогодні за законом неможливі.
Що говорить ДПС
Податківці у коментованих IПК зазначають таке.
Особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлено, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення прав такої особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом. До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог ПКУ не повинна сплачувати земельний податок.
Отже, якщо ви маєте у власності частку багатоквартирного будинку (житлову чи нежитлову нерухомість), вимагати саме від вас сплати земельного податку податківці не мають права.
Утім, ситуація змінюється, якщо співвласники створили об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Податківці в IПК ДФСУ від 16.05.2019 р. №2226/6/99-99-13-03-01-15/IПК зауважують, що права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та прибудинкову територію виникають у всіх співвласників (власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку) з моменту державної реєстрації таких прав на земельну ділянку під цим багатоквартирним будинком та відповідну прибудинкову територію у Державному земельному кадастрі в порядку, визначеному законом.
Тому безпосереднім платником земельного податку в цьому випадку виступатиме особа, щодо якої здійснено державну реєстрацію прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком з урахуванням прибудинкової території, з моменту такої реєстрації прав особи на земельну ділянку. Такою особою може бути:
— установа або організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності — управляюча компанія;
— об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке є суб'єктом реєстрації відповідно до рішення співвласників — об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Крім того, податківці зазначають, що точно така сама позиція щодо сплати земельного податку за землі під багатоквартирним будинком була висловлена в УПК №602 (див. «ДК» №30/2018).
Якщо право користування не оформити
Може виникнути запитання: якщо сплачувати плату на землю слід лише з дати реєстрації прав на землю управляючою компанією чи ОСББ, то, може, тоді взагалі не слід оформлювати такі права?
Радимо їх все-таки оформити. Адже є ризик того, що органи місцевого самоврядування стануть через суд домагатися «отримання економічної вигоди від володіння таким об'єктом майна».
Так, податківці в IПК ГУ ДФС у Запорізькій області від 07.09.2018 р. №3890/IПК/08-01-12-03-16, IПК ДФСУ від 23.06.2018 р. №2809/6/99-99-12-02-03-15/IПК, від 12.06.2018 р. №2577/6/99-99-12-02-03-15/IПК, від 15.01.2018 р. №160/6/99-99-12-02-03-15/IПК зазначають, що використання земельних ділянок без набуття належних прав є порушенням права власника, наприклад громади, на отримання економічної вигоди від володіння таким об'єктом майна.
Крім того, вони звертають увагу на наявну судову практику щодо стягнення на користь органів місцевого самоврядування плати за використання земельних ділянок у належному розмірі у випадках використання безпідставно набутої земельної ділянки. Зокрема, постановами Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 28.01.2015 р. у справі №5023/3993/12 (5023/90574/11), а також від 30.11.2016 р. у справі №922/1008/15 зобов'язано із суб'єктів, які, порушуючи ст. 125, 126 Земельного кодексу України, використовують безпідставно набуті земельні ділянки, стягнути на користь органів місцевого самоврядування завдану власнику земельної ділянки майнову шкоду (ст. 1166, 1167 ЦКУ) у формі неодержаної орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.
Отож, якщо не оформлювати права на земельну ділянку, то позаяк місцеве самоврядування не отримуватиме за таку ділянку додаткових надходжень до свого бюджету (адже плата за землю — це місцевий податок згідно з пп. 10.1.1 ПКУ), то є ризик того, що місцеве самоврядування в судовому порядку стягне із суб'єктів, які, порушуючи ст. 125, 126 ЗКУ, використовують безпідставно набуті земельні ділянки (вважаємо, що йдеться про управляючу компанію та об'єднання співвласників багатоквартирного будинку), завдану майнову шкоду у вигляді неодержаної орендної плати за земельні ділянки.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №417 — Закон України від 14.05.2015 р. №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
- УПК №602 — Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені, затверджена наказом Міністерства фінансів України від 06.07.2018 р. №602.
Катерина КАЛАШЯН, «Дебет-Кредит»