До індивідуальної податкової консультації Державної фіскальної служби України від 27.06.2019 р. №2999/6/99-99-13-02-03-15/IПК
Податківці у коментованій IПК спинилися на нормах пп. 291.5.3 ПКУ, яким встановлено обмеження щодо надання в оренду нерухомості та землі фізособами-«єдинниками».
В оренду можна надавати земельні ділянки загальною площею до 0,2 га (включно), житлові приміщення та/або їх частини — загальною площею 100 кв. м, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини — загальною площею до 300 кв. м.
Відповідно, якщо платник ЄП планує надавати в оренду нежитлові приміщення понад 300 кв. м, то він має або перейти на загальну систему оподаткування, або надавати таке майно в оренду як фізособа.
Окремо податківці зауважили, що згідно з п. 1 ст. 320 ЦКУ власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Зазначене положення стосується також використання майна, яке надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.
Згідно з роз'ясненнями податківців, при наданні в оренду нерухомості фізособа-«єдинник» має дотримуватися таких правил:
— для ведення діяльності, в т. ч. здавання в оренду нерухомості, у Реєстрі платників ЄП має бути зазначений відповідний вид діяльності. Його слід включити і до ЄДР. Але якщо цю умову виконано, фізособа-«єдинник» не може надавати в оренду нерухомість як звичайна фізособа («Вісник» №20/2018, с. 41);
— фізособа не має права надавати одну частину нерухомого майна в оренду як фізособа — не СГ, а іншу частину — як ФОП на спрощеній системі оподаткування (IПК ДФСУ від 08.08.2018 р. №3463/Т/99-99-13-01-02-14/IПК, див. «ДК» №34/2018, коментар «ДК»);
— фізособа-«єдинник» 2-ї групи має право надавати в оренду нерухомість тільки населенню (тобто фізособам) та юрособам на ЄП.
Що буде за надання в оренду нерухомості без зареєстрованого виду діяльності? Якщо на поточний рахунок ФОПа надходять кошти за договором оренди майна, при цьому у Реєстрі платників ЄП не зазначено такого виду діяльності, як надання в оренду нерухомого майна, то такий платник втрачає право перебувати на спрощеній системі і зобов'язаний перейти на загальну систему з першого числа місяця, наступного за звітним періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності.
Тобто при недотриманні правил фізособа-«єдинник» 2-ї групи має перейти на загальну систему з наступного року, а фізособа-«єдинник» 3-ї групи — з наступного кварталу після надання в оренду нерухомості без відповідного виду діяльності. Кошти, отримані від надання в оренду майна, оподатковуються за ставкою єдиного податку у розмірі 15% до доходу, отриманого від провадження діяльності, не зазначеної у Реєстрі платників ЄП.
Щодо сплати земельного податку, то пунктом 287.8 ПКУ визначено: власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Але за п. 297.1 ПКУ «єдинники» 1-ї — 3-ї груп звільняються від сплати податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються такими платниками ЄП для провадження господарської діяльності.
Тому фізособа-«єдинник» при використанні будівлі (споруди), їх частини для провадження господарської діяльності, оформивши відповідно до вимог законодавства свої права на земельну ділянку під такими об'єктами, не повинен сплачувати земельного податку.
Але при наданні в оренду нерухомості та землі під нею діє ще одне правило. Про нього податківці згадували в індивідуальній консультації від 21.09.2018 р. №4115/Б/99-99-13-03-01-14/IПК. У разі надання в оренду будівель, споруд або їх частин за договором оренди одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, з урахуванням прибудинкової території.
Таким чином, підприємець, який здійснює господарську діяльність на спрощеній системі оподаткування, звільняється від нарахування, сплати і подання податкової звітності із земельного податку, якщо у договорі оренди нерухомого майна зазначається також і площа земельної ділянки під таким майном (з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території та вимог пп. 291.5.3 ПКУ).
Ганна РУСАНОВА, «Дебет-Кредит»