До індивідуальної податкової консультації Державної фіскальної служби України від 08.08.2018 р. №3463/Т/99-99-13-01-02-14/IПК
Що таке «загальна площа»?
В IПК ДФСУ від 08.08.2018 р. №3463/Т/99-99-13-01-02-14/IПК (див. «ДК» №34/2018) податківці відповіли на запитання щодо здавання фізособою у статусі підприємця нерухомості в оренду. Але не на всі.
Платники єдиного податку не завжди були обмеженими у праві на здавання нерухомості в оренду, але майже зразу з набранням чинності Податковим кодексом таке обмеження з'явилося. Зрозуміло, підприємці стали намагатися його обійти, адже йшлося про немалі гроші: ФОП без найманих працівників міг здавати в оренду кілька квартир, а платити тільки фіксований розмір єдиного податку. Очевидна хитрість тут — здавати одну нерухомість (квартиру) як підприємець і платити єдиний податок за фіксованою ставкою, а другу — просто як фізособа, з оподаткуванням податком на доходи фізосіб за ставкою 18%.
Наприклад, фізособі, зареєстрованій як підприємець, належить квартира загальною площею 150 кв. м. З них 100 кв. м фізособа хоче здавати як ФОП на спрощеній системі, а 50 кв. м — як звичайна особа — не суб'єкт господарювання. Це би передбачало укладення двох договорів оренди — від імені ФОПа і від імені фізособи.
Так робити не можна, говорить ДФСУ у коментованій консультації. Фізособа, якій належить нерухоме майно (житлового або нежитлового призначення), загальна площа якого перевищує норми, встановлені пп. 291.5.3 ПКУ, не має права надавати одну частину цього нерухомого майна в оренду як фізособа — не СГ, а іншу — як «спрощенець».
Тут треба з'ясувати, а що ж таке, власне, «загальна площа» в розумінні згаданого підпункту ПКУ.
Це поняття вживається в цьому підпункті в застосуванні до трьох видів об'єктів: земельних ділянок, житлових приміщень та нежитлових приміщень. Однак у законодавстві визначення цього поняття знаходимо лише щодо житлових приміщень — воно вживається на противагу поняттю «житлова площа». Обидві ці площі записують у технічному паспорті квартири за результатами технічної інвентаризації.
Порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна регулюється інструкцією, затвердженою наказом Держбуду від 24.05.2001 р. №127. Відповідно до п. 6.2 цієї інструкції, загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень (для балконів і терас, лоджій, засклених балконів — зі знижувальними коефіцієнтами).
Своєю чергою, положення п. 6.2 інструкції в основному повторюють положення ще радянського стандарту СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», а саме його додатка 2. Тепер же замість нього застосовуються Державні будівельні норми України ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», затверджені наказом Держбуду від 18.05.2005 р. №80, а замість додатка 2 — додаток В «Правила підрахунку площі квартири у житловому будинку і гуртожитку, площі житлового будинку, площі приміщень, площі забудови, будівельного об'єму, поверховості житлового будинку та перелік обов'язкових техніко-економічних показників».
А як із земельними ділянками і нежитловими приміщеннями? Що є «загальною площею» для них?
Такого визначення в законодавстві нема і навряд чи може бути — адже на відміну від житлових приміщень, де розрізняється загальна і житлова площа, у земельних ділянок і нежитлових приміщень такого протиставлення немає.
Тому вважаємо, що для потреб застосування пп. 291.5.3 ПКУ під терміном «загальна площа» слід розуміти сумарну площу земельних ділянок, житлових та/або нежитлових приміщень (будівель, споруд), що здаються в оренду. Допустима загальна площа для кожної з цих трьох категорій нерухомості має рахуватися окремо.
Андрій ПОРИТКО, головний редактор