До наказу Міндоходів від 16.01.2014 р. №25
Оренда землі
Міндоходів наказом від 16.01.2014 р. №25 затвердило УПК щодо справляння орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (далі — УПК №25, «ДК» №7/2014). Розглянемо це питання докладніше.
Згідно з пп. 14.1.136 ПКУ, орендна плата за такі ділянки — це обов'язковий платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою державної та комунальної власності (далі — земельна ділянка). Орендодавець є стороною договору оренди як рівноправний суб'єкт земельних відносин1 згідно з п. «б» ст. 5 ЗКУ2, а не як суб'єкт владних повноважень.
Згідно з п. 288.1 ПКУ, такий договір є підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку. Серед інших умов договору оренди в ньому повинен бути обумовлений строк оренди земельної ділянки, протягом якого орендар має право користуватися земельною ділянкою і зобов'язаний сплачувати за це орендну плату, оскільки, згідно зі ст. 1 Закону №1613, оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
1 Цю саму думку викладено в постанові ВСУ від 01.10.2013 р. №21-345а13.
2 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
3 Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
Міндоходів у коментованій УПК стверджує, що якщо договір оренди земель державної та комунальної власності підлягає поновленню і платник продовжує користуватися такою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земельної ділянки, то до поновлення в установленому порядку договору оренди земельної ділянки такий платник сплачуватиме орендну плату відповідно до умов первинного договору, але не нижче за розмір, установлений пп. 288.5.1 ПКУ. При цьому Міндоходів посилається на норми ст. 764 ЦКУ та абзацу шостого ст. 33 Закону №161, згідно з якими договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені в цьому договорі спочатку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і якщо протягом одного місяця після закінчення строку договору орендодавець не надішле лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі.
Проте чи так все просто насправді? Річ у тім, що відносини, які стосуються оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, регулюються не тільки загальними нормами ЦКУ (розділи 52, 53, а також 58), але й спеціальними нормами ЗКУ і Закону №161. Так, порядок передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності регламентовано ст. 124 ЗКУ, а також ст. 16 Закону №161. Згідно з цими нормами орган виконавчої влади або місцевого самоврядування повинен ухвалити рішення, на підставі якого й укладається договір оренди земельної ділянки (на певний строк).
Ст. 654 ЦКУ встановлено, що зміна договору здійснюється в тій самій формі, що і його укладення, якщо інше не встановлено договором чи законом. У разі оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, на думку автора, не можна встановити в договорі інший порядок зміни договору, ніж той, який встановлено законом, оскільки порядок оформлення таких відносин регламентовано законодавством. Проте, як стверджує Держкомзем у листі від 13.10.2010 р. №19158/17/11-10, законодавством не визначено чіткої процедури поновлення договорів оренди землі державної або комунальної власності і не передбачено автоматичного продовження договору оренди землі. Порядок поновлення договору оренди землі регламентовано ст. 33 Закону №161. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. Про своє бажання скористатися таким правом орендар повинен повідомити орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди, додавши до такого повідомлення проект додаткової угоди до договору. При цьому умови договору оренди можуть бути змінені за бажанням сторін. Орендодавець повинен у місячний строк розглянути надані орендарем документи і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі.
Факт укладення договору оренди землі реєструється в Державному земельному кадастрі згідно з Порядком №10511. У пунктах 60 і 61 Порядку №1051 описані відомості, які вносяться до Державного земельного кадастру про договір оренди землі. Зокрема, це реквізити рішення про передачу земельної ділянки в оренду (інформація про орган, що прийняв це рішення, назва документа, дата його прийняття та номер), а також строк оренди земельної ділянки (дата початку оренди, дата закінчення оренди), строк дії договору оренди. Таким чином, у тому разі, якщо не буде укладено додаткової угоди до договору оренди, дані кадастру свідчитимуть про те, що строк оренди закінчився і орендар зобов'язаний звільнити займану ним ділянку.
1 Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою КМУ від 17.10.2012 р. №1051.
Виникає запитання: що робити орендареві, якщо він виконав свої обов'язки з направлення повідомлення про своє бажання продовжити строк оренди, а орендодавець так і не прийняв відповідного рішення аж до закінчення строку дії договору оренди і після цієї дати, але водночас і не надіслав своїх заперечень щодо поновлення договору оренди? У цьому полягає одна з проблем оренди земельних ділянок державної та комунальної власності — в необхідності проводити всі зміни в договорі на підставі рішень орендодавця — органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, що призводить до інертності та невизначеності ситуації. На перший погляд, орендар міг би скористатися нормою абзацу шостого ст. 33 Закону №161 і вважати договір оренди продовженим на тих самих умовах і на той самий строк. Але, з іншого боку, згідно з абзацом десятим ст. 33 Закону №161, додаткова угода до договору оренди має бути підписана в обов'язковому порядку. Далі йдеться про те, що відмова або навмисне зволікання з підписанням додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Судова практика з цих питань узагальнена в пп. «г» пп. 2.2.3 листа ВГС від 01.01.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами». ВГС зазначає, що є неузгодженість норм Закону №161, ЦКУ і ГКУ щодо поновлення договору оренди землі, через що виникають проблеми під час розгляду справ, у яких орендарі подають позови про примушування орендодавця до продовження дії договору, поновлення договору оренди, визнання переважного права на поновлення договору, визнання договору оренди поновленим, укладення додаткової угоди до договору про його продовження тощо. ВСУ і ВГСУ дотримуються думки, що чинним законодавством не передбачене автоматичне поновлення договорів оренди землі, тому реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Як повинен діяти орендар щодо сплати орендної плати, якщо орендодавець не прийняв рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки у встановлений строк, але й не надіслав своїх заперечень щодо поновлення договору оренди, а тим часом строк дії договору оренди закінчився? При цьому орендар, можливо, подає позов до суду. Оскільки Міндоходів в УПК №25 дотримується думки, що такий договір вважається поновленим, то воно закономірно наказує орендарям продовжувати сплачувати орендну плату відповідно до умов початково укладеного договору до його поновлення в установленому порядку, тобто до прийняття рішення орендодавцем і укладення додаткової угоди до договору. При цьому розмір орендної плати приймається відповідно до умов початково укладеного договору оренди, але не нижче за розмір, установлений пп. 288.5.1 ПКУ.
Як бути в разі, якщо згодом рішення про поновлення договору оренди так і не буде ухвалено орендодавцем і орендареві доведеться звільнити земельну ділянку, Міндоходів замовчує. Ми вважаємо, що в цьому разі правомірним буде справляння орендної плати на умовах первинного договору до дати фактичного повернення земельної ділянки орендодавцеві за актом приймання-передачі.
Юлія ЄГОРОВА, «Дебет-Кредит»