Податок на доходи фізичних осіб
Продаж нерухомості
Оподаткування ПДФО доходу від продажу садового будинку разом із земельною ділянкою
Фізособа продає будинок та земельну ділянку під ним, які оформлені окремими документами. Яким буде оподаткування ПДФО — це все буде як перший продаж чи перший та другий? Як їх вирізнити?
Порядок оподаткування ПДФО операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна регулюється статтею 172 ПКУ. Пунктом 172.1 ПКУ визначено, що дохід, отриманий фізособою від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. При цьому умова щодо перебування такого майна у власності фізичної особи понад три роки не поширюється на майно, отримане такою фізособою у спадщину. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. Статтею 121 ЗКУ визначено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності, зокрема в таких розмірах:
— для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;
— для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;
— для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара;
— для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара.
Таким чином, у разі продажу садового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, за умови перебування у власності понад три роки чи отримання у спадок, у разі першого продажу за рік такий продаж не оподатковуватиметься ПДФО (за умови що площа земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі). Зверніть увагу на те, що з метою оподаткування ПДФО окремо розглядається продаж будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, та земельної ділянки як такої. Отже, якщо будинок і земельна ділянка, на якій розташовано будинок, з якихось причин оформлені окремо, з метою оподаткування слід з'ясувати в Держземагентстві (шляхом отримання витягу із Земельного кадастру), яка частина земельної ділянки належить до будинку. Решта землі (якщо вона залишиться) розглядатиметься як окрема земельна ділянка, і, звісно, вже її продаж буде другим протягом року. Втім, фізособа може самостійно розрахувати суму ПДФО, яку слід сплатити при такому порядку оформлення продажу, і спочатку продати окрему земельну ділянку. Якщо її площа більша, ніж норми безоплатної передачі, то частина доходу від продажу земельної ділянки, яка перевищує норми, встановлені статтею 121 ЗКУ, оподатковуватиметься за ставкою 5% пропорційно до суми такого перевищення. Так само за ставкою 5% оподатковуватиметься і операція з продажу будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, за витягом із Земельного кадастру, в разі якщо такий продаж буде не першим протягом року.
Зауважимо, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначатиметься виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ПКУ).
Михайло СТЕПАНОВ, «Дебет-Кредит»