Лист ДПАУ від 27.04.2011 р. №11964/7/15-0317
У коментованому листі податківці наголошують, що витрати з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності в податковому обліку можуть бути визнані тільки за умови належного документального оформлення договору придбання землі або договору користування землею. Більшість земель державної та комунальної власності перебуває в користуванні на підставі договору оренди.
Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону про оренду землі1).
1 Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
Договір оренди землі обов'язково укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типову форму такого договору затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220. Стаття 15 Закону про оренду землі визначає істотні умови договору оренди землі:
— об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
— строк дії договору оренди;
— орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
— умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
— умови збереження стану об'єкта оренди;
— умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
— умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
— існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
— визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
— відповідальність сторін;
— умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Зверніть увагу, відсутність у договорі оренди землі однієї з вищеназваних істотних умов, зокрема, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним!
Крім того, варто пам'ятати, що невід'ємною частиною договору оренди землі є:
— план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
— акт приймання-передачі об'єкта оренди;
— проект відведення земельної ділянки.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закону про оренду землі та ч. 2 ст. 4 Закону №19521).
Зверніть увагу, до 1 січня 2012 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів (п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону №18782).
Частина 1 ст. 638 ЦКУ визначає договір укладеним у разі, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Водночас ч. 2 ст. 640 ЦКУ передбачає для укладення договору необхідність передачі земельної ділянки, про що свідчитиме підписаний обома сторонами акт приймання-передачі земельної ділянки.
У разі оренди землі з будівлями, спорудами варто проаналізувати норми статей 793, 794 ЦКУ: такі договори оренди підлягають нотаріальному посвідченню.
Усі ці аспекти необхідно враховувати, адже тільки при дотриманні цих умов:
1) платежі з орендної плати можна віднести до інших витрат поточного періоду (пп. 14.1.136 та пп. 138.10.4 ПКУ);
2) витрати на придбання (оформлення) права користування земельною ділянкою та доведення її до стану, у якому вона придатна для користування за призначенням, — на формування первісної вартості нематеріального активу «Права користування майном» (пп. 14.1.120 ПКУ та п. 11 П(С)БО 8 «Нематеріальні активи»3).
1 Закон України від 01.04.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
2 Закон України від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».
3 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 8 «Нематеріальні активи», затверджене наказом Мінфіну від 18.10.99 р. №242.
Юлія КЛОВСЬКА, «Дебет-Кредит»