Лист ДПАУ від 22.03.2011 р. №2800/Л/17-0714
Про розгляд листа (щодо оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна) (витяг)
Суттєво. Якщо нерухомість перебуває у власності нерезидента менш ніж три роки, то при її продажу у 2011 р. такий платник податку — нерезидент має обов'язок щодо сплати податку з одержуваного від такого продажу доходу.
! Платникам ПДФО, податковим агентам
<...>
Щодо питання 1. Згідно із пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Податкового кодексу України (далі — Кодекс) об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого відповідно до пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 цього Кодексу.
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 Кодексу, п. 172.1 якої встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком (пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14) та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
При цьому відповідно до пп. 14.1.129 «а» п. 14.1 ст. 14 Кодексу житловий будинок є об'єктом житлової нерухомості.
Відповідно до п. 172.2 цієї статті Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 цього Кодексу (5%).
Виходячи з наведених норм Кодексу, для цілей оподаткування об'єкти нерухомості у вигляді житлового будинку з господарсько-побутовими спорудами, який перебуває у власності платника менш ніж три роки, та земельної ділянки (з урахуванням норм ст. 121 Земельного кодексу України), на якій розташовані така нерухомість та яка перебуває у власності у такого платника понад три роки, розглядаються окремо з відповідним їх оподаткуванням чи неоподаткуванням. Тобто дохід, отриманий від продажу земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, не оподатковується. Дохід, отриманий від відчуження житлового будинку з господарсько-побутовими спорудами, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Якщо право власності на житловий будинок як об'єкт нерухомості (об'єкт оподаткування) було набуто платником у 2010 році, то дохід від продажу в поточному році цього об'єкта нерухомості підлягатиме оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Щодо питання 2. Згідно із п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Відповідно до п. 172.11 ст. 172 Кодексу порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України, а саме, відповідно до постанов Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та від 28.10.2004 р. №1442 «Про затвердження Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна».
На даний час визначення правових засад здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів здійснюється відповідно до Закону України від 12.07.2001 р. №2658 «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (ст. 289 Кодексу).
Щодо питання 3. Згідно зі статтями 715 та 716 гл. 54 Цивільного кодексу України до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. За договором міни кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутністю договору міни майна є купівля-продаж майна. Також для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 Кодексу).
Враховуючи зазначене, порядок оподаткування доходу платника податку від обміну об'єкта нерухомого майна є аналогічним до порядку оподаткування доходу від продажу такого майна, що встановлений ст. 172 Кодексу.
Щодо питання 4. Iнформацію про посвідчені договори продажу (обміну) об'єктів нерухомості, включаючи інформацію про їх вартість та суму сплаченого платником податку, нотаріус, який посвідчує відповідний договір, згідно із п. 172.4 ст. 172 Кодексу щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса відповідно до наказу ДПА України від 24.12.2010 р. №1020, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13 січня 2011 р. за №46/18784.
Щодо питання 5. Згідно із п. 172.5 ст. 172, пп. 168.4.5 «б» п. 168.4 ст. 168 Кодексу особа, що продає (обмінює) з іншою фізичною особою нерухомість, самостійно визначає та сплачує суму податку на доходи фізичних осіб до відповідного бюджету за її податковою адресою через банківські установи до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Крім того, фізична особа у випадках, визначених IV розділом Кодексу, несе відповідальність за своєчасне та повне перерахування сум податку до відповідного місцевого бюджету (пп. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 Кодексу).
Водночас фізична особа зобов'язана відобразити дохід від відчуження нерухомого майна у річній податковій декларації та самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити зазначену в ній (за наявності) суму податкового зобов'язання.
Згідно із пп. 14.1.156 Кодексу податкове зобов'язання — це сума коштів, яку платник податків, у т. ч. податковий агент, повинен сплатити до відповідного бюджету як податок або збір на підставі, в порядку та строки, визначені податковим законодавством.
Оскільки для сплати податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомого майна у ст. 172 Кодексу не встановлено конкретного строку, а визначено, що податок має бути сплачений до нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу, то в такому разі самостійно визначена фізичною особою сума податку не є її податковим зобов'язанням і тому на таку суму податку не поширюються вимоги пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 Кодексу.
Враховуючи наведене, фізична особа, що укладає угоду купівлі-продажу (міни) нерухомості з іншою фізичною особою, може сплачувати податок до бюджету за місцем нотаріального посвідчення такої угоди (за місцем розташування робочого місця приватного нотаріуса або державної нотаріальної контори) до нотаріального посвідчення такої угоди через банківські установи.
Щодо питання 6. Згідно із п. 172.9 ст. 172 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в п. 167.1 ст. 167 Кодексу. Також відповідно до п. 172.10 ст. 172 Кодексу продаж, зокрема, нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.
Отже, якщо нерухомість перебуває у власності нерезидента менш ніж три роки, то при її продажу у 2011 р. такий платник податку — нерезидент має обов'язок щодо сплати податку з одержуваного від такого продажу доходу за ставками, встановленими ст. 167 Кодексу.
Щодо питання 7. Порядок оподаткування доходів, отриманих нерезидентами, регулюється п. 170.10 ст. 170 Кодексу, яким установлено, що доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами розділу IV Кодексу для нерезидентів).
Оподаткування доходу, отриманого платником податку — нерезидентом у результаті прийняття ним у спадщину коштів, майна, майнових чи немайнових прав, регламентується пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 Кодексу, згідно з яким при отриманні будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента, такий дохід оподатковується за ставками, визначеними у п. 167.1 ст. 167 Кодексу (15% та 17%).
Враховуючи зазначене, до вартості будь-яких об'єктів спадщини, одержаних у 2011 році нерезидентами в Україні від спадкодавця-резидента, незалежно від їх ступеня споріднення зі спадкодавцем, застосовуються ставки податку, передбачені п. 167.1 ст. 167 Кодексу.
Заступник голови комісії з проведення реорганізації ДПА України,
заступник голови ДПС України С. ЛЕКАРЬ