Суттєво. Відчужений поза волею власника об’єкт нерухомого майна може бути витребуваний з чужого незаконного володіння на підставі рішення суду навіть у разі його поділу.
! Власникам майна
Міністерство юстиції України <…> щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння, яке зазнало поділу, в межах компетенції повідомляє таке.
Як випливає з інформації, наданої у листі, рішенням суду витребувано з чужого незаконного володіння об’єкт нерухомого майна із зазначенням його ідентифікаційних даних, а саме адреси та реєстраційного номера в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав). У той же час відповідно до відомостей Державного реєстру прав вказаний об’єкт нерухомого майна було поділено на окремі об’єкти з відкриттям окремих розділів та присвоєнням реєстраційних номерів, що також знайшло своє відображення в описовій частині рішення суду.
Насамперед зауважуємо, що надання відповіді на питання та аналіз конкретної ситуації виходять за межі компетенції Міністерства юстиції України відповідно до Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02 липня 2014 року №228.
Відповідно до підпунктів 32 та 83-5 пункту 4 вказаного Положення Міністерство юстиції України надає роз’яснення з питань, пов’язаних з діяльністю Мін’юсту, його територіальних органів, підприємств, установ та організацій, що належать до сфери управління Міністерства, а також стосовно актів, які ним видаються, надає узагальнені роз’яснення щодо застосування законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація прав).
Водночас у контексті порушеного питання та з метою формування єдиної практики застосування законодавства з питань державної реєстрації прав вважаємо, що державна реєстрація права власності на підставі рішення суду про витребування з чужого незаконного володіння об’єкта нерухомого майна, який, як зазначено у рішенні суду, зазнав поділу, має здійснюватися щодо об’єктів нерухомого майна, що утворилися у результаті поділу об’єкта нерухомого майна, що належав власнику до незаконного вибуття, з огляду на таке.
За загальним правилом рішення суду є екстраординарною підставою для зміни суб’єкта права та у випадку віндикації не має самостійного характеру — лише анулює юридичне значення однієї чи кількох транзакцій у відповідному ланцюжку та відновлює права певного суб’єкта (на відміну, до речі, від судового рішення про визнання права власності за набувальною давністю — у такому разі рішення суду є самостійною та фактично первинною підставою для набуття права власності).
Тобто сутністно віндикація — це відновлення правомочностей власника щодо володіння, користування та розпоряджання річчю.
У той же час річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки (стаття 179 Цивільного кодексу України).
Статтею 332 Цивільного кодексу України врегульовано відносини права власності, пов’язані з переробкою речі.
У частині переробки речі особою, що не має на те законних підстав, зазначене регулювання зводиться до того, що суб’єкт права власності залишається незмінним, проте відповідні права закономірно охоплюють не річ, що була до переробки, а вже перероблену річ.
Відповідно до частини другої статті 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон) на кожний об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва під час проведення державної реєстрації права власності на них вперше та на кожний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості під час проведення державної реєстрації спеціального майнового права на них вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер відповідному об’єкту.
У той же час однією з підстав для закриття розділу у Державному реєстрі прав є поділ, об’єднання об’єктів нерухомого майна або виділ частки з об’єкта нерухомого майна.
Закритий розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа не підлягають поновленню. У разі скасування рішення державного реєстратора про закриття розділу Державного реєстру прав на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості відкривається новий розділ та формується нова реєстраційна справа відповідно до цього Закону (частина перша статті 14 Закону).
Аналогічним є регулювання і в частині такого нерухомого майна як земельні ділянки.
Так, відповідно до Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (частини перша, третя та четверта статті 79-1).
Законом України «Про Державний земельний кадастр» встановлено, що державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі, зокрема, поділу чи об’єднання земельних ділянок (частина десята статті 24).
Відповідно до частини першої статті 27 вказаного Закону у разі поділу або об’єднання земельних ділянок запис про державну реєстрацію земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки скасовуються, а Поземельна книга на таку земельну ділянку закривається.
Зазначене свідчить про те, що в цілому як Цивільний кодекс України, так і Закон у ситуації, що описана в листі, спрямовані на відновлення правомочностей власника саме на речі, що утворилися у результаті їх поділу.
Отже, відчужений поза волею власника об’єкт нерухомого майна може бути витребуваний з чужого незаконного володіння на підставі рішення суду навіть у разі його поділу та, як наслідок, відкриття нових розділів у Державному реєстрі прав і присвоєння нових реєстраційних номерів.
Важливі юридичні застереження!
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Перший заступник Міністра Є. ГОРОВЕЦЬ