Суттєво. Під час створення підприємства учасниками було здійснено формування статутного капіталу шляхом внесення об’єктів житлової нерухомості та земельних ділянок, на яких розташовані такі об’єкти. Як оподатковується ПДВ продаж такого житла підприємством?
! Платникам ПДВ
Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та з урахуванням узгодженої з Міністерством фінансів України позиції, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі — ПКУ), повідомляє.
Як зазначено у зверненні, під час створення Товариства її учасниками було здійснено формування статутного капіталу шляхом внесення об’єктів житлової нерухомості та земельних ділянок, на яких розташовані такі об’єкти.
Товариство має намір обрати спрощену систему оподаткування та перебувати у статусі платника єдиного податку 3 групи за ставкою 3 відсотки і бути платником ПДВ.
Надалі Товариство планує здійснювати продаж таких об’єктів житлової нерухомості разом із земельними ділянками.
Згідно з інформаційними базами даних ДПС станом на 23.05.2025 Товариство не зареєстровано як платник ПДВ.
З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:
1) що вважається операцією з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості)? Чи підпадає операція із внесення житла (об’єктів житлової нерухомості) та земельних ділянок до статутного капіталу під операцію з з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості);
2) чи буде вважатися операція з продажу житла (об’єктів житлової нерухомості) разом із земельними ділянками, які попередньо були внесені учасниками до статутного капіталу Товариства, об’єктом оподаткування ПДВ і чи виникатимуть за такою операцією податкові зобов’язання з ПДВ в описаній у зверненні ситуації?
Разом з тим у зверненні не зазначено яким чином здійснювалося будівництво зазначеного у зверненні житла (об’єктів житлової нерухомості), а саме: самостійно чи із залученням генерального підрядника.
У зв’язку з цим ДПС надає загальне роз’яснення норм ПКУ щодо порушених у зверненні питань.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).
Відповідно до пунктів 5.1 — 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Правовий статус товариств з обмеженою відповідальністю та товариств з додатковою відповідальністю, порядок їх створення, діяльності та припинення, права та обов’язки їх учасників визначено Законом України від 06 лютого 2018 року №2275-VIII «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» (далі — Закон №2275).
Розмір статутного капіталу товариства складається з номінальної вартості часток його учасників, виражених у національній валюті України (частина перша статті 12 Закону №2275).
Частиною першою статті 13 Закону №2275 встановлено, що вкладом учасника товариства можуть бути гроші, цінні папери, інше майно, якщо інше не встановлено законом.
Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року №2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Об’єкти житлової нерухомості — будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Продаж (реалізація) товарів — будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).
Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Порядок реєстрації особи як платника ПДВ регулюється статтями 180 — 183 розділу V ПКУ та регламентується Положенням про реєстрацію платників податку на додану вартість, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 14.11.2014 №1130, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 17.11.2014 за №1456/26233.
Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.
Відповідно до підпункту 196.1.1 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ не є об’єктом оподаткування ПДВ операції з випуску (емісії), розміщення у будь-які форми управління та продажу (погашення, викупу) за кошти цінних паперів, що випущені в обіг (емітовані) суб’єктами підприємницької діяльності, Національним банком України, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику та/або реалізує державну бюджетну політику у сфері управління державним боргом та гарантованим державою боргом, органами місцевого самоврядування відповідно до закону, включаючи інвестиційні та іпотечні сертифікати, сертифікати фонду операцій з нерухомістю, деривативи, а також корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; обміну зазначених цінних паперів та корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах, на інші цінні папери, корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; розрахунково-клірингової, реєстраторської та депозитарної діяльності на ринку цінних паперів, а також діяльності з управління активами (у тому числі пенсійними активами, фондами банківського управління), відповідно до закону та інших видів професійної діяльності на фондовому ринку, які підлягають ліцензуванню відповідно до закону.
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.
Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.
Підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об’єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абзацу першого підпункту 197.1.13 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ).
Правила формування і коригування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі — ЄРПН) встановлено статтями 187, 192, 198 і 201 розділу V ПКУ.
За операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).
Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН у терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 01 липня 2015 року, — у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених пунктом 189.9 статті 189 розділу V ПКУ).
Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС з урахуванням узгодженої з Міністерством фінансів України позиції інформує.
Щодо питання 1
Для цілей оподаткування ПДВ внесення житла (об’єктів житлової нерухомості) до статутного капіталу та внесення земельної ділянки до статутного капіталу розглядаються як дві окремі операції.
За загальновстановленими правилами, такі операції, що здійснюються платником ПДВ, є об’єктом оподаткування ПДВ.
Водночас, з огляду на норми, визначені підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, мають місце операції з постачання двох окремих об’єктів, а саме:
1) операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості);
2) операції з постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
З метою застосування норм вказаного підпункту ПКУ для операцій з постачання кожного із таких об’єктів передбачено окреме визначення терміну «перше постачання».
Перелік операцій, які вважаються першим постачанням житла (об’єктів житлової нерухомості), визначено в абзацах 3 і 4 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Перелік операцій, які вважаються першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, визначено в абзаці 5 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Таким чином, якщо будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості) здійснювалося самостійно учасником без залучення генерального підрядника, то операція учасника із внесення такого житла (об’єктів житлової нерухомості) до статутного капіталу Товариства буде вважатися операцією з першого постачання житла у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Якщо будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості) здійснювалося із залученням генерального підрядника, то операція учасника із внесення такого житла (об’єктів житлової нерухомості) до статутного капіталу Товариства не буде вважатися операцією з першого постачання житла у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Операція учасника із внесення земельної ділянки до статутного капіталу Товариства не підпадає під операцією з постачання (у тому числі першого постачання) житла (об’єктів житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Щодо питання 2
До дати реєстрації Товариства платником ПДВ як операція Товариства з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), яке попередньо було внесено учасниками до статутного капіталу Товариства, так і операція Товариства з постачання (продажу) земельної ділянки, що розміщена під об’єктом нерухомого майна та не включається до складу вартості такого об’єкту відповідно до законодавства, не будуть об’єктом оподаткування ПДВ.
Водночас, обсяг таких операцій необхідно буде враховувати при обрахунку загальної суми від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, для цілей обов’язкової реєстрації Товариства як платника ПДВ згідно з пунктом 181.1 статті 181 розділу V ПКУ. У випадку, якщо загальна сума від усіх здійснених Товариством операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, протягом останніх 12 календарних місяців перевищить 1 млн гривень, то Товариство зобов’язане буде зареєструватись як платник ПДВ.
З дати реєстрації Товариства як платника ПДВ:
операція Товариства з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), яке попередньо було внесено учасниками до статутного капіталу Товариства, буде об’єктом оподаткування ПДВ та підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ;
операція Товариства з постачання (продажу) земельної ділянки, що розміщена під об’єктом нерухомого майна та не включаються до вартості такого об’єкта відповідно до законодавства, буде об’єктом оподаткування ПДВ та підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.21 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).