Лист Державної реєстраційної служби України від 14.01.2013 р. №07-06-15-13
Права на нерухомість — реєструємо з 2013 року
ДРСУ порушує питання державної реєстрації прав на нерухоме майно у випадках, коли станом на 01.01.2013 р. не завершено процедуру його оформлення або реєстрації відповідно до законодавства, що діяло на цю дату, а також про те, які документи потрібні для внесення відомостей про таке майно до Державного реєстру прав (здійснення державної реєстрації прав). Розглянемо це докладніше у нашій статті.
Про перехідні положення Закону
Нагадаємо, що відповідні перехідні положення містяться у ч. 4 ст. 3 Закону України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон про реєстрацію прав). Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, за умов:
— або якщо реєстрацію прав та їх обтяжень було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
— або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Підставою для проведення державної реєстрації прав є документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, подані до органу державної реєстрації прав, нотаріусу як спеціальному суб'єкту, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, разом із заявою (стаття 19 Закону).
Таким чином, з огляду на перехідні положення наразі важливо визначитися з тим, що робити фізичним та юридичним особам, які уклали угоди купівлі-продажу нерухомості, договори оренди нерухомості або отримали нерухоме майно у спадщину, проте через об'єктивні причини (або відсутність прямої вказівки у Законі на державну реєстрацію) до 01.01.2013 р. так і не встигли відкрити Поземельну книгу або не звернулися до БТI.
Згідно з приписами Закону про реєстрацію прав, дані БТI автоматично не потрапляють до Державного реєстру речових прав. Лише під час проведення держреєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор може звернутися до БТI з відповідним запитом, якщо така інформація (довідка, копії документів тощо) є необхідною для реєстрації таких прав (пункт 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону).
Розглянемо все це з огляду на можливі практичні випадки.
Придбали нерухомість до 01.01.2013 р. — вносимо дані до Реєстру прав безкоштовно
Випадок 1. Фізична або юридична особа придбала нерухомість. Договір купівлі-продажу посвідчили нотаріально та провели державну реєстрацію до 01.01.2013 р. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) даних немає.
ДРСУ у своєму листі від 14.01.2013 р.1 зазначає, що без реєстрації прав не обійтись — договір купівлі-продажу нерухомого майна, який нотаріально посвідчено та держреєстрацію якого проведено до 01.01.2013 р., є підставою для проведення держреєстрації прав у Державному реєстрі прав.
1 Лист Державної реєстраційної служби України від 14.01.2013 р. №07-06-15-13, див. «ДК» №6/2013.
На нашу думку, такий висновок щодо необхідності проведення повторної державної реєстрації такої нерухомості є дещо передчасним.
По-перше, Закон про реєстрацію прав зазначає, що в такому випадку права є дійсними.
По-друге, Закон про реєстрацію прав не містить спеціального припису, який би вказував на необхідність здійснювати реєстрацію всіх прав — внесення відомостей до Державного реєстру прав, незалежно від попередньої їх реєстрації у БТI.
По-третє, вже зареєстровані права на нерухомість потраплять до Державного реєстру прав лише тоді, коли придбана та зареєстрована в БТI до 01.01.2013 р. нерухомість відчужуватиметься після 01.01.2013 р.
На нашу думку, оскільки Закон не вимагає проводити держреєстрацію прав усіх, хто має нерухомість, повторно включати відомості до Державного реєстру не потрібно. Проте сама ж ДРСУ спонукає до цього, наголошуючи на звільненні від сплати держмита за включення власниками вже зареєстрованих прав на нерухоме майно до Держреєстру прав (лист від 03.01.2013 р. №395-06-15-13).
Звільнення від держмита за держреєстрацію прав на нерухомість
Державна реєстраційна служба доводить до відома інформацію щодо проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані згідно із законодавством, яке діяло до 01.01.2013 р.
Так, до 1 січня 2013 року державна реєстрація:
- права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводилася реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно;
- права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилася територіальними органами земельних ресурсів;
- правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводилася нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України (п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до Закону України від 11.02.2010 р. №1878-VI «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі — Закон №1878).
...Таким чином, фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита за проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані уповноваженими суб'єктами, зокрема підприємствами бюро технічної інвентаризації, органами земельних ресурсів, відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013 р.
Лист ДРСУ від 03.01.2013 р. №395-06-15-13
Спадщину прийняв, а про БТI забув — права на нерухомість слід зареєструвати
Випадок 2. Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, отримав до 01.01.2013 р. від нотаріуса свідоцтво про право на спадщину. Право власності на нерухоме майно не зареєстроване до 01.01.2013 р. у БТI.
ДРСУ вважає, що в такому випадку державну реєстрацію прав слід здійснити після 01.01.2013 р., тобто подати документи до Мін'юсту (його територіального відділення) та внести відомості про такі права спадкоємця до Державного реєстру прав. Підставою буде свідоцтво про право на спадщину, видане до 01.01.2013 р.
З таким висновком ми погоджуємося, оскільки ця позиція цілком відповідає перехідним положенням, наведеним у ч. 4 ст. 3 Закону про реєстрацію прав: нерухоме майно отримане у спадщину, підлягає державній реєстрації за ст. 1299 ЦКУ. А за певних причин спадкоємець не встиг до 01.01.2013 р. звернутися до БТI. Тож доведеться скористатися новим порядком реєстрації.
Держакт на землю отримано до 01.01.2013 р. — вносимо відомості до Реєстру прав
Випадок 3. Право власності на земельну ділянку залежно від оформлених документів може засвідчуватися як державним актом, так і цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки або свідоцтвом про право на спадщину. Якщо наведені документи датовані до 01.01.2013 р., то виникає запитання: чи проводити їх державну реєстрацію після 01.01.2013 р.?
ДРСУ зауважує, що у разі набуття права власності на земельну ділянку на підставі угоди купівлі-продажу земельної ділянки чи свідоцтва про право на спадщину держакт на право власності на землю долучається до такої угоди чи свідоцтва. На державному акті нотаріус та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, роблять відмітку про перехід права власності на землю із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.
ДРСУ зазначає, що навіть зважаючи на відкриття Поземельної книги (яку могло бути й не відкрито до 01.01.2013 р.), здійснити державну реєстрацію прав на таку земельну ділянку все ж таки потрібно.
Тож державний акт про право власності на земельну ділянку з відміткою про перехід права власності на земельну ділянку, зробленою нотаріусом, та угода купівлі-продажу або свідоцтво про право на спадщину, оформлені до 01.01.2013 р., є підставою для проведення держреєстрації прав у Державному реєстрі прав.
Такий висновок є дещо суперечливим. Адже, справді, право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України). Проте держреєстрація прав на землю здійснювалася територіальними органами земельних ресурсів, про що і свідчив виданий держакт.
Щодо угоди про перехід права власності, то слід розуміти, що відчужити можна лише земельну ділянку, на яку оформлено державний акт.
Тож висновок ДРСУ матиме місце лише тоді, коли перехід права власності на землю (оформлена угода купівлі-продажу) з виданим державним актом відбувся до 01.01.2013 р. (те ж саме стосується й відмітки на держакті про відчуження землі). Тому, справді, щоби переоформити право власності на землю на нового власника, слід спочатку отримати присвоєний кадастровий номер на земельну ділянку з Державного земельного кадастру, а потім звернутися до Мін'юсту та внести відомості про такі права до Державного реєстру прав. Те саме стосується й випадку отримання у спадщину земельної ділянки, на яку видано державний акт на право власності.
Придбали/орендували державні/комунальні землі — здійснюємо держреєстрацію прав
Випадок 4. Придбання земельних ділянок державної та комунальної власності громадянами та юрособами відбувається й за рішенням органу місцевого самоврядування. Те саме стосується й оренди. У якому порядку проводити держреєстрацію таких прав після 01.01.2013 р.?
Нагадаємо, що у цьому випадку укладається договір купівлі-продажу такої ділянки з подальшим нотаріальним посвідченням. Далі видається державний акт на право власності на землю та вноситься запис до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
У цьому випадку, на думку ДРСУ, слід здійснити держреєстрацію прав у Державному реєстрі прав на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки. Аналогічною є ситуація і з укладеними до 01.01.2013 р. договорами оренди землі.
Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції до 1 січня 2013 р.) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Причому, згідно з ч. 5 ст. 126 ЗКУ (у редакції, чинній до 01.01.2013 р.), на договорі оренди земельної ділянки орган державної реєстрації речових прав на нерухоме майно робив відмітку про перехід права оренди земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.
Тож, враховуючи згадане та перехідні положення, наведені у ч. 4 ст. 3 Закону про реєстрацію прав, за наявності відповідної відмітки на договорі оренди землі вносити відомості повторно до Державного реєстру прав все ж таки потрібно. Адже відповідна відмітка на договорі свідчить про реєстрацію договору, а не права оренди, як того вимагає Закон про реєстрацію прав.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»