До індивідуальної податкової консультації Державної фіскальної служби України від 29.12.2017 р. №3213/6/99-99-12-02-03-15/IПК
Вищенаведена індивідуальна податкова консультація порушує вкрай важливе питання — сплати земельного податку на стадії оформлення прав користування. Тобто йдеться про оформлення договору оренди землі, яка перебуває у комунальній власності.
Звісно, в цій ситуації доволі неприємно почути про право органів місцевого самоврядування отримувати відшкодування збитків за неотримані доходи від заняття земельних ділянок без правовстановлюючих документів. Особливо коли всі орендарі чудово розуміють, скільки насправді потребує часу та зусиль оформлення чи переоформлення права оренди — в деяких випадках, як свідчать численні дзвінки на нашу «гарячу лінію», процедура укладення договору оренди землі може тривати від кількох місяців до кількох років.
Але відразу заспокоїмо наших читачів — справді, органи місцевого самоврядування таке право на відшкодування збитків мають, проте скористатися ним можуть не за кожної обставини.
Наприклад, у коментованій консультації, по-перше, зазначається про придбання об'єктів нерухомості, які розташовані на землях комунальної власності. По-друге, головний фіскальний орган посилається, зокрема, на рішення ВСУ від 30.11.2016 р. у справі №3-1271гс161. До речі, суд розглядав справу щодо ТОВ, яке придбало нежитлову будівлю на земельній ділянці, яка використовується таким власником будівлі (ТОВ) для експлуатації та обслуговування зазначеної нежитлової будівлі, за відсутності належно оформлених документів та без унесення орендної плати за цю землю. Причому рішенням міської ради було надано згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, який було виготовлено у 2004 році. Проте ТОВ не вчинило дій, спрямованих на укладення договору оренди. Тому міська рада не прийняла рішення про надання такому ТОВ земельної ділянки в оренду. Тож суд через бездіяльність ТОВ визнав правомірною вимогу міської ради про стягнення збитків на користь власника землі, включаючи й неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
1 http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/961DD86FBA872617C2258098005ACAD2.
А от якщо будівля придбана у попереднього власника, який оформив з органом місцевого самоврядування договір оренди земельної ділянки, то тут ситуація дещо інша.
Відразу зазначимо, що, на нашу думку, вимога відшкодувати збитки в цій ситуації суперечить закону. Адже якщо певна фізична чи юридична особа набула права власності на будівлю або її частину, розташовану на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій розміщена така будівля чи її частина, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача. Аналогічна правова позиція висловлена Верховним судом України у постановах від 08.06.2016 р. у справі №21-804а16 та від 12.09.2017 р. у справі №21-3078а161.
1 http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/D175EF09B886D66BC225819C0044F51F.
Не можна не звернути увагу на ще один момент. У коментованій консультації головний фіскальний орган посилається на рішення міської ради про ставки (розмір) плати за землі для користувачів, які не завершили оформлення правовстановлюючих документів. На нашу думку, встановлений органом місцевого самоврядування розмір плати за землю на стадії оформлення документів на рівні мінімальної ставки земельного податку, передбаченої пп. 288.5.1 ПКУ, фактично свідчить про визначення обов'язку сплачувати податок незалежно від оформленого попереднім власником будівлі та орендарем договору оренди землі під нею. I в такому разі говорити про право органу місцевого самоврядування вимагати відшкодування збитків, включаючи неодержані доходи у визначеному рішенням міської ради розмірі плати за землю, до оформлення договору оренди немає жодних підстав.
Хоча варто нагадати, що ні ПКУ, ні ЗКУ, ні ЦКУ така ситуація не врегульована. Тому, попри наявність рішень органів місцевого самоврядування про встановлення ставок плати за землю до оформлення правовстановлюючих документів (за наявності факту користування земельною ділянкою), ми не виключаємо, що такі органи місцевого самоврядування звертатимуться до суду за стягненням збитків. Особливо якщо новий власник будівлі відмовиться сплачувати відповідні суми за рішенням міської ради, а виконуватиме свій обов'язок у розмірі, визначеному договором оренди з попереднім власником.
Тому кожна ситуація потребує спеціального підходу та уважного вивчення обставин та правових норм, які регулюють поведінку сторін.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»