Аренда в зоне АТО

Арендовано помещение в зоне АТО под магазин или офис. В стандартном договоре аренды не предусмотрено никаких условий на случай проведения АТО. Предприятие-арендатор переехало в другую область (либо сменило юрадрес) и снимает другое (новое) помещение. Платить арендную плату одновременно за эти два помещения нецелесообразно. Что делать — расторгнуть договор аренды помещения в зоне АТО или не платить арендную плату? Попробуем разобраться, как правильно оформить такие отношения с арендодателем.

Обычные условия договора аренды

Хотя описанная нами ситуация воспринимается уже как будничная, ее решение требует довольно нестандартного подхода. Дело в том, что подавляющее большинство договоров аренды помещений не предусматривают возможности возникновения таких обстоятельств, с которыми наша страна имеет дело еще с марта 2014 года: речь идет об оккупированной территории АР Крым и зоне АТО.

И если ситуацию с оккупированным Крымским полуостровом наши законодатели пытаются решить путем принятия соответствующих нормативных документов, ситуация с зоной АТО значительно хуже.

Поэтому проблемы с арендованным помещением в зоне АТО (мы говорим о тех городах, где и в настоящее время ведутся боевые действия), которое не используется по назначению уже довольно продолжительное время, имеют подавляющее большинство хозсубъектов Донбасса, особенно те, которые из-за невозможности осуществлять хоздеятельность выехали из Донецка, Луганска и других населенных пунктов, не контролируемых украинской армией и отрядами добровольцев, воюющих под украинским флагом.

Проблема неиспользования помещения осложняется еще и тем, что такие хозсубъекты, изменив свое местонахождение, не имеют возможности вывезти имущество и хозяйственную документацию из таких помещений. Причем отметим, что юридический адрес, как правило, меняли далеко не все. Тем более что НКУ разрешает находиться и осуществлять деятельность по фактическому местонахождению, то есть по неосновному месту регистрации. Для госрегистратора фактический адрес значения не имеет: сведения о нем в ЕГР не вносятся.

Для лучшего понимания попробуем ответить на отдельные вопросы, поступающие в редакцию «ДК», и объяснить на примерах возможные способы поиска компромисса между арендаторами и арендодателями в части использования арендованных, но теперь покинутых помещений и уплаты арендной платы (на примере отдельных условий договоров аренды, которые применяются чаще всего).

Имеет ли право арендатор не уплачивать арендную плату, поскольку арендодатель не может обеспечить сохранение помещения в надлежащем состоянии, как и все коммуникации, которые находятся в помещении и должны быть в рабочем состоянии?

Среди условий договора, содержащихся в разделе о правах и обязанностях сторон, стандартно стороны указывают следующее:

«...3.2. АРЕНДОДАТЕЛЬ подписанием настоящего договора удостоверяет, что:

3.2.1. неоговоренных недостатков, которые значительно снижают ценность или возможность использования по целевому назначению указанного в настоящем договоре помещения, нет;

3.2.2. от АРЕНДАТОРА не скрыты обстоятельства, имеющие существенное значение для настоящего договора;

3.2.3. все инженерные коммуникации, находящиеся в помещении, находятся в рабочем состоянии и функционируют по назначению;...».

Нередко, особенно когда договоры заверяются нотариально, в тексте договора или акта приема-передачи помещения в аренду указывается, в частности, что «нежилое помещение, передаваемое в аренду, осмотрено Арендатором до подписания настоящего договора. На момент осмотра никаких недостатков, которые препятствовали бы его использованию по назначению, не обнаружено. Арендатор заявляет, что не имеет никаких претензий к Арендодателю по поводу качественных технических характеристик данного нежилого помещения».

При обычных условиях, когда помещение ежедневно используется работниками арендатора, такие условия договора должны выполняться. Однако сейчас речь идет о зоне ведения боевых действий, в условиях которых использование помещения по назначению невозможно. Следовательно, в данном случае налицо невозможность использования помещения, переданного в аренду, по целевому назначению. Причем подчеркнем, что на момент составления акта приема-передачи замечаний (как правило) к помещению у арендатора не было.

Рассматривая данную ситуацию, следует обратить внимание на два момента:

1) с одной стороны, статьей 782 ГКУ предусмотрен специальный способ расторжения договора путем совершения наймодателем одностороннего отказа от него, если съемщик не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. Впрочем, такая возможность расторгнуть договор найма путем отказа от договора является правом, а не обязанностью наймодателя. Такое право может быть реализовано и через суд с одновременным требованием погасить долг по арендной плате;

2) с другой стороны, статья 779 ГКУ определенным образом защищает права арендатора. Так, съемщик обязан устранить ухудшения вещи, которые произошли по его вине. В случае невозможности восстановления вещи наймодатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Съемщик не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло в результате нормального ее износа или упущений наймодателя. Однако при таких условиях арендатор не может отвечать за ухудшения вещи, переданной в наем (аренду), которые произошли по вине третьих лиц или в результате действия форс-мажорных обстоятельств (на последних остановимся позднее).

В то же время, согласно императивным предписаниям ч. 6 ст. 762 ГКУ, съемщик освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Ввиду того что норма ч. 6 ст. 762 ГКУ не содержит договорных оговорок, то ее применение в арендных правоотношениях сторон никоим образом не зависит от таких обстоятельств, как, например, неопределенность в договоре условий относительно освобождения арендатора от внесения арендной платы из-за невозможности пользования арендованным имуществом, за которое арендатор не отвечает; осведомленность или неосведомленность арендатора о неудовлетворительном техническом состоянии арендованного имущества (в том числе в части отключения помещений от централизованного отопления или подачи электроэнергии) и т. п.

Однако в случае отсутствия определенных оговорок в договоре и возможного спора в будущем арендатору желательно обратиться к арендодателю с предложениями об освобождении от внесения арендной платы в течение какого-то времени (периода, когда невозможно пользоваться арендованным имуществом).

Правда, судебная практика в таких случаях часто требует предоставить как доказательства обращения арендатора к арендодателю с требованием провести внеплановый осмотр с целью устранения перебоев в оказании коммунальных услуг и с требованием устранить перебои в оказании коммунальных услуг, так и доказательства возникновения указанных перебоев при пользовании арендованным имуществом1. Однако, поскольку в условиях проведения АТО сделать это невозможно, вопрос, как подтвердить неоказание коммунальных услуг именно в этот период (а особенно — отсутствие работы коммунальных служб на неконтролируемой украинскими военными территории), на данный момент остается открытым.

1 Постановление ВХСУ от 27.06.2012 г. №5011-36/840-2012 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24926801.

Вывод: для того чтобы не платить арендную плату за период проведения АТО, нужно, как минимум, вести переписку с арендодателем по поводу невозможности использования помещения по целевому назначению. Для этого желательно собрать доказательства, а именно: по возможности фотографировать помещение, составлять акты о внешних и внутренних повреждениях (в т. ч. его разрушении), отсутствии воды, света (фото счетчиков, акты осмотра коммунальных служб поврежденных измерительных приборов и т. п.). Желательно результат достигнутого консенсуса в данном вопросе оформить приложением к договору.

Добавим, что во время проведения АТО стоит следить за информацией, предоставляемой соответствующими коммунальными службами на веб-сайтах. Например, 05.09.2014 г. на сайте ККП «Донецкгортеплосеть» было информационное сообщение о том, что в связи с боевыми действиями на территории города Донецка временно приостановлена работа «Донецкстандартметрология». По информации ККП «Донецкгортеплосеть», предприятие не будет применять штрафные санкции к потребителям — как физическим, так и юридическим лицам, за несвоевременное проведение очередной госповерки приборов учета горячей воды начиная с июля 2014 г. до возобновления работы «Донецкстандартметрология». Начисление платы за горячую воду в данный период будет проводиться по данным приборов учета. Поэтому если помещение не использовалось, но все же коммунальные услуги оплачивались, то стоит хранить соответствующие документы об оплате и урегулировать эти вопросы в приложении к договору.1

1 Разъяснение Минрегионстроя от 09.12.2014 г. «Об осуществлении оплаты жилищно-коммунальных услуг переселенцами из зоны АТО, временно покинувшими свои дома».

Может ли быть расторгнут договор аренды при условии, что арендатор не может передать имущество арендодателю и проверить его состояние, не находится в помещении и не может предотвратить угрозу его уничтожения?

Кроме приведенных выше оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в случае невнесения арендатором платы в течение трех месяцев подряд (ч. 1 ст. 782 ГКУ), арендодатель вправе расторгнуть договор аренды также по основаниям, приведенным в ст. 783 ГКУ, либо по основаниям, приведенным в тексте самого договора аренды. Среди указанных в ст. 783 ГКУ оснований, дающих право арендодателю расторгнуть договор аренды, есть следующее: «Арендатор своим халатным отношением создает угрозу повреждения арендованного помещения».

В то же время, по нашему мнению, данное основание является мерой ответственности арендатора, которая должна быть не только надлежаще доказана, но и существовать (быть действительной, существующей и зависеть от поведения арендатора).

Ввиду проведения боевых действий в зоне АТО говорить о вине именно арендатора неуместно. Тем более что именно проведение АТО на территории, где находится спорное арендованное помещение, подтверждается в первую очередь нормативными документами Президента Украины, КМУ и СНБО.

По вопросу практической реализации расторжения договора в условиях невозможности вернуть арендованное помещение отметим следующее. Согласно ст. 785 ГКУ, в случае прекращения договора найма съемщик обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре. Если съемщик не выполняет обязанность по возврату вещи, наймодатель вправе потребовать от съемщика уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Как правило, договоры аренды содержат условия передачи имущества в случае прекращения (расторжения) договора — об этом составляется акт приема-передачи помещения с его осмотром, оценкой состояния помещения и т. п. В ситуации с помещениями в зоне АТО сделать это практически невозможно. Поэтому принимать помещения в состоянии, в котором они находятся сегодня, без возможности лично убедиться в его надлежащем состоянии, крайне рискованно. Однако мы не исключаем составления акта без осмотра помещения (если стороны договорились об этом), скажем, в г. Киеве с некоторыми оговорками. Например, на момент доступа к помещению (по окончании боевых действий) стороны осматривают помещение и по договоренности возмещают отдельные повреждения (произошедшие по вине арендатора или арендодателя).

Если договор расторгнут (прекращен) без фактической передачи помещения между сторонами, как правило, договорами аренды предусмотрено, что «...арендатор, задержавший возврат имущества арендодателю, несет риск его случайного уничтожения или случайного повреждения...».

И здесь, если своевременно не вмешаться и не попытаться исправить ситуацию письменными договоренностями, не исключено, что арендодатель впоследствии обратится в суд с требованиями об уплате неустойки и возмещении убытков со ссылкой на условия договора, в т. ч. и уплаты арендной платы до даты составления акта возврата имущества. Правда, доказывать наличие вины арендатора в таком случае придется именно арендодателю1.

Следует также учесть то, что обязанность арендатора вернуть имущество арендодателю корреспондируется с обязанностью арендодателя принять такое имущество по акту приема-передачи. И при наличии у арендодателя замечаний по состоянию возвращенного арендатором помещения арендодатель не вправе отказаться от принятия и подписания акта приема-передачи помещения и требовать уплаты арендной платы за помещение, пользование которым фактически было прекращено арендатором. Он имеет лишь право, предусмотренное ст. 779 ГКУ, потребовать от арендатора устранить ухудшения вещи или возместить причиненные ему убытки2.

Внимание! В приведенной ситуации арендатор (ч. 4 ст. 762 ГКУ) вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Но такие договоренности имеют смысл, если стороны желают сохранить аренду помещения (об этом далее).

Могут ли быть приостановлены право аренды и уплата арендной платы (в помещении еще находятся вещи и документы арендатора, которые не могут быть вывезены)? Может ли помещение быть передано другому арендатору?

Как сказано выше, стороны имеют возможность договориться о прекращении (расторжении) договора аренды с оформлением возврата имущества по акту приема-передачи на определенных условиях.

Если предприятие на момент начала боевых действий или после этого имело возможность полностью освободить помещение и с согласия арендодателя вернуло имущество в том состоянии, в котором оно находилось на этот момент, то арендодатель имеет полное право сдавать такое помещение в аренду другому арендатору.

Если же в помещении и дальше хранятся какие-либо первичные документы и другие ценные дела, то арендатор имеет право, опять же, по письменным договоренностям между сторонами, обусловить возможность уменьшения арендной платы до разумной минимальной цены. Если же это не удается, то следует говорить о расторжении договора по любым приведенным выше основаниям и искать возможность освободить помещение от собственных ценных вещей и документов.

Вопрос приостановления договоров аренды в зоне АТО, по нашему мнению, неуместен и некорректен. Во-первых, термина «приостановление договора» ГКУ, ХКУ и другие нормативные документы не содержат. Во-вторых, такое условие, как показывает практика, применяется сторонами в тексте договора. Но если попробовать выяснить, что именно включает в себя данный термин, то это потребует более подробного описания в договоре и требований к поведению собственника такого помещения.

Например, ВХСУ3 рассматривал дело, где выяснялось, что «...в случае приостановления действия или расторжения договора арендатор обязан в течение 10-ти суток с даты уведомления о приостановлении, либо с даты, указанной в уведомлении, либо вступления в силу решения о расторжении договора вернуть имущество балансодержателю в надлежащем состоянии, с учетом нормального физического износа. При возврате имущества балансодержатель и арендатор подписывают акт передачи-приемки имущества. Арендатор возвращает имущество балансодержателю аналогично порядку, установленному договором при передаче имущества арендатору. Имущество считается возвращенным балансодержателю с момента подписания акта передачи-приемки арендованного имущества, который подписывается балансодержателем и арендатором. Вышеупомянутое, в частности, закреплено в п. 2.4 договора аренды №37-19-2/805 от 10.04.2009 г.».

1 Постановление ВХСУ от 26.07.2012 г. №5011-3/3394-2012 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/25465437.

2 Постановление ВХСУ от 05.11.2014 г. №910/6671/14 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/41239700.

3 Постановление ВХСУ от 02.09.2014 г. №911/645/14 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/40377036.

Причем далее условиями договора установлено, что арендная плата уплачивается за период с момента подписания акта передачи имущества в аренду и по дату фактического освобождения арендатором имущества, что подтверждается актом возврата его арендодателю.

По нашему мнению, в таких случаях речь идет именно о прекращении договора аренды со всеми последствиями такого прекращения — освобождение помещения арендатором, прекращение уплаты арендной платы и возврат имущества арендодателю в его полное распоряжение. Хотя не исключено, что стороны договорились об особых условиях использования имущества на весь период приостановления аренды — например, об обязанности воздерживаться от передачи имущества другому арендатору, возмещении расходов, связанных с содержанием помещения (коммунальные услуги, другие расходы) и т. п. Однако все это можно сделать вполне законно в рамках действующего договора аренды с применением вышеописанных договоренностей сторон об уменьшении арендной платы фактически до размера коммунальных выплат без применения сомнительных юридических инструментов, которые не определены действующим законодательством (например, приостановление аренды).

Что касается передачи помещения другому арендатору, то сегодня обсуждать данный вопрос крайне сложно. Ведь непосредственно сам собственник на законных основаниях до расторжения договора аренды и возврата помещения не имеет права заключать договоры аренды с другими пользователями. Однако факты захвата помещений в зоне АТО — явление неодиночное. Но это уже уголовно наказуемые деяния. Если же передача помещения произойдет с согласия его собственника (арендодателя) без прекращения действующей аренды, то такие действия могут подпадать под действие ст. 190 УКУ «Мошенничество». Проведение АТО на востоке Украины не освобождает от уголовной ответственности и от возмещения материального вреда, причиненного действиями отдельных лиц и/или арендодателя.

Форс-мажор

Как уже указывалось, в главе 58 «Наем (аренда)» ГКУ содержится правило, по которому съемщик освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6 ст. 762 ГКУ).

Эта норма предусматривает достаточно широкий круг обстоятельств, с которыми связана невозможность использования имущества по его назначению. Кроме обстоятельств, рассмотренных нами в первом вопросе, под действие данной нормы подпадают и другие обстоятельства, наступление которых не зависит от воли (действий) арендатора, в частности разрушение помещения в результате действия явления природы и/или действий третьих лиц, органов государственной власти и местного самоуправления оккупированной территории, судебных решений по обеспечению исков, заявленных после передачи имущества в аренду (о запрете его использования), действий коммунальных и других служб и т. п. Однако все это требует достаточной доказательной базы.

Здесь мы остановимся на обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор), которые наконец нашли свое место в законодательных актах Украины.

До недавнего времени стороны обусловливали порядок подтверждения действия таких обстоятельств непосредственно в тексте договора. Но с принятием Закона Украины от 02.09.2014 г. №1669-VII «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции» (действует с 15.10.2014 г.) ситуация несколько изменилась.

Так, четко определено, что следует понимать под форс-мажорными обстоятельствами. В соответствии со ст. 10 Закона №1669, в течение срока действия данного Закона (то есть начиная с 15.10.2014 г. до истечения шестимесячного срока после окончания АТО) единственным надлежащим и достаточным документом, подтверждающим наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), которые имели место на территории проведения АТО, в качестве основания для освобождения от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств, является сертификат Торгово-промышленной палаты Украины.

В то же время за период до 15.10.2014 г. сторонам придется пользоваться именно условиями договора с определенным поведением сторон в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. И если в договоре сказано, например, что «...в случае если обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажора) продолжаются свыше 3 (трех) календарных месяцев, каждая сторона имеет право расторгнуть настоящий Договор, уведомив об этом другую сторону за один месяц...», то стоит воспользоваться либо этим пунктом договора, либо полученной справкой (заключением) от ТПП Украины или региональных отделений, которая не освобождает от исполнения обязательств по договору, однако позволяет урегулировать взаимные претензии сторон, как указано на примерах выше.

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»

Доступ к полному тексту этой статьи возможен только для подписчиков пакетов «Эксперт», «Профи» или бумажного журнала «Дебет-Кредит». Если вы незнакомы с нашим ресурсом, оформите ознакомительную подписку.

Оформить подписку

Теги:
Аренда