(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Управление имуществом: акценты для бухгалтера

Знать и уметь все — невозможно. Иногда выгоднее отдать в управление часть бизнеса, чтобы иметь гарантированную прибыль, нежели нарабатывать собственный опыт дорогой ценой. Поговорим о правовой сути договора управления, его регистрации в ГНИ и особенностях отражения операций в налоговом и бухгалтерском учете.

Суть, форма и предмет договора

Управление имуществом — это любые юридические и фактические действия, совершаемые с таким имуществом управляющим лично, от своего имени и согласно условиям договора.

Основанием возникновения права на управление является договор.

В соответствии со ст. 1029 ГКУ, по договору управления имуществом:

— одна сторона (учредитель управления) передает второй стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление,

— а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Предметом договора управления могут быть: предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество (ст. 1030 ГКУ). Как видим, последняя категория «другое имущество» расширяет предмет договора управления до безграничности. Но помните: денежные средства предметом договора управления имуществом быть не могут1.

1 Кроме случаев, когда право осуществлять управление денежными средствами прямо установлено законом.

Имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества учредителя управления и от имущества управляющего: такое имущество должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, и по нему следует вести отдельный учет, а расчеты, связанные с управлением имуществом, производятся на отдельном банковском счете.

Договор управления имуществом обязательно должен заключаться в письменный форме. Если же предметом договора является недвижимость, то необходимо и его нотариальное оформление согласно ст. 1031 ГКУ.

Субъектный состав и существенные условия договора

Субъектный состав договора управления включает учредителя управления, каковым обычно является собственник имущества, и управляющего. Обратите внимание: управляющим может быть субъект предпринимательской деятельности (ст. 1033 ГКУ). По нашему мнению, данную норму следует понимать так: управляющим может быть только субъект предпринимательской деятельности, поскольку услуги по управлению платные, поэтому вполне логично, что осуществление такой деятельности и получение платы требует регистрации субъектом хозяйствования.

Разумеется, договор об управлении имуществом не влечет за собой переход права собственности к управляющему на имущество. Управляющий, за исключением владения, имеет право пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению переданным ему имуществом. Он вправе даже отчуждать такое имущество, заключать по нему договор залога, но, обратите внимание, для этого необходимо согласие учредителя управления. Фактически управляющий является доверительным собственником такого имущества, но об этом должно быть отдельно указано в договоре управления. Совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, управляющий обязан уведомлять лиц, с которыми он совершает сделки, о том, что он является не собственником имущества, а его управляющим (такая информация должна быть указана в договоре).

За учредителем сохраняется ограниченное право собственности — без полномочий пользования и распоряжения относительно переданного имущества третьим лицам.

Статья 1035 ГКУ определяет два существенных условия договора управления имуществом:

1) перечень имущества, передаваемого в управление;

2) размер и форма платы за управление имуществом.

Факт передачи имущества должен быть засвидетельствован письменно, например актом приемки-передачи основных средств по форме №ОЗ-11. В таком первичном документе следует максимально точно расписать, какой объект передается, чем он оборудован, каковы его технический состав, стоимость и пр. Нелишне будет к каждому переданному объекту приложить и карточки по ф. №ОЗ-6.

По мнению автора, кроме двух вышеупомянутых существенных условий договора нелишне будет установить порядок (режим) управления имуществом — фактические и юридические действия, которые управляющий должен совершать в интересах учредителя, и наличие ограничений по ним, а также установить порядок отчетности о проведенном управлении (по требованию учредителя). Данный режим может быть установлен как при заключении договора управления, так и при его действии. В этом случае порядок (режим) управления имуществом — необходимое условие при заключении договора управления.

Срок действия

По умолчанию срок действия договора управления имуществом определяется на 5 лет. Если по окончании срока ни одна из сторон не выявила намерения расторгнуть договор, считается, что он действует и следующие 5 лет (пролонгируется) на тех же условиях, которые определены этим договором (ст. 1036 ГКУ).

Конечно, сам срок действия договора и понятие срока управления — разные вещи. Поэтому во избежание каких-либо недоразумений с партнерами все-таки лучше в договоре четко определить:

— либо срок договора — он будет исчисляться со дня его заключения;

— либо срок управления имуществом — он будет исчисляться со дня передачи имущества в управление (об этом должно быть отдельно указано в договоре).

Кроме того, важно четко определить и дату истечения срока действия договора:

— день прекращения договора в связи с истечением срока его действия;

— либо день прекращения обязательства по управлению имуществом в связи с истечением такого срока.

Как видим, нормы ст. 1036 ГКУ не дают четкого понимания, в течение какого срока одна из сторон должна сделать заявление о прекращении или изменении договора. Предлагаем воспользоваться общей нормой ст. 764 ГКУ и ограничить этот срок одним месяцем.

Регистрация в ГНИ

Все договоры управления имуществом учитываются в ГНИ, где управляющий имуществом состоит на учете (п. 3.5 Порядка №15882).

1 Форма утверждена приказом Минстата Украины от 29.12.95 г. №352.

2 Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Минфина от 09.12.2011 г. №1588.

Для постановки на учет договора управления имуществом управляющий имуществом подает в орган ГНС по своему основному месту учета следующие документы:

заявление по ф. №1-ОПП;

— копию договора управления имуществом;

— копию извлечения из Государственного реестра правочинов, которым удостоверяется госрегистрация договора управления недвижимым имуществом, если предметом такого договора является недвижимое имущество. В этом случае договор управления имуществом должен быть нотариально удостоверен.

Постановка на учет такого договора осуществляется путем дополнительной постановки на учет в качестве налогоплательщика именно управляющего имуществом. В соответствии с п. 2.7 вышеуказанного нормативного акта, управляющему имуществом по каждому договору выдается отдельный регистрационный номер. Такой номер не изменяется в случае смены местонахождения управляющего имуществом или изменения органа ГНС, где управляющий состоит на учете (даже в случае смены лица-управляющего, если такое событие не прекращает договор).

Бухгалтерский учет

В соответствии с Инструкцией №2911, ОС, полученные в доверительное управление, учитываются у управляющего на счетах класса 1 «Необоротные активы». Рекомендуем учет доходов и расходов, возникающих в рамках договора управления имуществом, отражать на отдельных субсчетах счетов доходов и расходов самого предприятия, например заводить субсчета 3-го, 4-го порядка. Хотя ст. 1030 ГКУ и требует, чтобы имущество, переданное в управление, учитывалось у управляющего на отдельном балансе и по нему велся отдельный учет, на практике управляющий подает отдельную налоговую декларацию по налогу на прибыль по каждому такому договору. Ведь каждый договор управления имеет свой регистрационный номер и учитывается в ГНС отдельно. Использование счета 025 «Материальные ценности доверителя», по мнению автора, не целесообразно. Инструкция №291 прописывает на этом счете учитывать активы, поступившие по договору поручения. Поскольку ст. 1030 ГКУ прямо определяет, что имущество, полученное управляющим, должно учитываться им на отдельном балансе, то счет учета должен быть балансовый, а не внебалансовый. Поэтому рекомендуем все же использовать счета 1-го класса с соответствующим открытием субсчетов 3-го, 4-го порядка. Обратите внимание: в финансовую отчетность управляющего эти счета не включаются, а на их основании формируется отдельная финотчетность.

1 Инструкция о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденная приказом Минфина от 30.11.99 г. №291.

Обязательства управляющего по договору управления перед учредителем управления и/или выгодоприобретателем желательно отражать в разрезе срока действия договора на соответствующих субсчетах к счету 55 «Прочие долгосрочные обязательства» или субсчету 685 «Расчеты с другими кредиторами» счета 68 «Расчеты по другим операциям». Обязательства перед управляющим относительно вознаграждения за управление имуществом учредитель управления должен отражать в составе расходов (счета 90, 91, 93, 94), а управляющий зачисляет начисленные (полученные) суммы вознаграждения в свои доходы (счета 70, 71, 74).

В финансовой отчетности управляющего отражается только доход от оказания услуг по управлению имуществом.

Налоговый учет

Налог на прибыль

Согласно нормам подпунктов 153.4.1 и 153.4.2 НКУ, не включается в состав доходов и расходов управляющего полученное и впоследствии возвращенное имущество на основании договора доверительного управления. Следовательно, при передаче имущества в управление и возврате имущества у управляющего и у учредителя управления не возникает никаких налоговых последствий.

Обратите внимание: нормы п. 3.9 Порядка №1588 обязывают юридических лиц — субъектов договора управления имуществом быть плательщиками налога на прибыль.

Особенности налогообложения деятельности по договорам управления имуществом определены п. 153.13 НКУ. Нормой пп. 153.13.5 НКУ предусмотрено, что выплата дохода учредителю управления осуществляется лишь после налогообложения прибыли согласно пп. 153.13.4 НКУ. В свою очередь, прибыль от каждого договора управления облагается налогом на общих основаниях, и налог уплачивается в бюджет именно управляющим имуществом.

К составу доходов в отдельном учете относятся доходы от управления имуществом, полученные в любом виде, независимо от формы получения. К составу расходов в налоговом учете относятся все расходы, являющиеся расходами согласно статьям 138 — 143 НКУ, в т. ч. вознаграждение управляющему. Сам же управляющий такое вознаграждение включает в состав дохода от его собственной деятельности (пп. 153.13.7 НКУ).

При этом в отдельном учете, который должен вести управляющий, амортизация ОС, полученных в управление, осуществляется по балансовой стоимости на момент передачи в управление (пп. 153.13.3 НКУ). Вот здесь нам и пригодятся акты №ОЗ-1 и карточки №ОЗ-6 на каждый объект. Именно управляющий начисляет у себя в учете амортизацию по полученным объектам.

Налог на добавленную стоимость

Норма пп. 14.1.191 НКУ определяет поставкой товаров любую передачу права на распоряжение товарами в качестве собственника, в том числе продажу, обмен или дарение такого товара, а также поставку товаров по решению суда. В соответствии с п. 189.4 НКУ, базой налогообложения для товаров/услуг, которые передаются/получаются в рамках договоров доверительного управления, является стоимость поставки этих товаров, определенная в порядке, установленном ст. 188 НКУ. То есть операции по передаче/возврату имущества по договорам доверительного управления хотя и не предусматривают смену собственника такого имущества, но облагаются НДС на общих основаниях. Это значит, что при передаче имущества учредитель управления начисляет НО, а управляющий имеет право на НК на всю сумму поставленных товаров. При возврате имущества — обратные операции: учредитель имеет право на НК на основании НН, выданной ему управляющим.

Обратите внимание: плательщики НДС, которые ведут отдельный налоговый учет операций, связанных с использованием имущества, полученного в управление по договорам управления имуществом, должны подавать декларацию по НДС по результатам такой деятельности с отметкой «Договор об управлении имуществом от ____________ №______» и указывать название договора. То есть управляющий, по аналогии с декларацией по прибыли, подает две декларации по НДС: в одной отражены все операции по договору управления, во второй — все остальные операции, осуществляемые этим субъектом хозяйствования.

Пример Предприятие по договору управления имуществом получило здание производственного цеха стоимостью 700 тыс. грн. По итогам II кв. 2013 г. управляющий начислил амортизацию здания и прочие расходы, а также признал доходы по договору управления. В соответствии с договором, плату за управление имуществом учредитель управления перечисляет управляющему отдельно на его текущий счет. Учет данной операции см. в таблице.

Таблица

Отдельный учет по договору управления имуществом у управляющего

№ п/п
Содержание хозяйственной операции
Бухгалтерский учет
Сумма, грн
Налоговый учет*
Д-т
К-т
Доходы
Расходы
1.
Получен производственный цех в управление в отдельном балансе
103**
685
700000
2.
Отражен НК по НДС на основании налоговой накладной
641/НДС
685
140000
3.
Начислена амортизация на имущество, находящееся в управлении (сумма условная) в отдельном балансе
949
131
5500
5500
4.
Отражен доход от пользования имуществом, размер которого зафиксирован в договоре в балансе управляющего
361
719
48000
40000
5.
Начислено НО по НДС в балансе управляющего
719
641/НДС
8000
6.
Отражены расходы по содержанию имущества (коммунальные услуги, охрана) в отдельном балансе
949
631
18000
15000
7.
НК по НДС на основании полученной налоговой накладной (в отдельном балансе)
641/НДС
631
3000
8.
Определен финрезультат по договору управления имуществом в отдельном балансе
719
791
791
949
40000
23500
9.
Начислен налог на прибыль по договору управления имуществом (40000 - 23500) х 19% в отдельном балансе
981
641
3135
10.
Начислен доход учредителя
(40000 - 23500 - 3135) в отдельном балансе
793
685
13365
11.
Начислен доход от собственной деятельности управляющего (вознаграждение) на основании подписанного сторонами акта выполненных работ (оказанных услуг). Сумма — условно 3600 грн (с НДС) в балансе управляющего
373
703
3600
3000***
12.
Начислено НО по НДС в балансе управляющего
703
641
600
13.
Получено вознаграждение — в балансе управляющего
311
373
3600
* Операции по отдельно зарегистрированному договору в ГНС.
** Относительно имущества, полученного в управление, учет ведется на специальных субсчетах, указанных в таблице счетов. Все операции в таблице должны отражаться в отдельном балансе.
*** Налоговый учет у управляющего его собственной деятельности.

Юлия КЛОВСКАЯ, главный редактор «Дебета-Кредита»

«ДК» №30/2013 (рус.)

«ДК» №30/2013 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.