(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Регистрация прав в Госреестре: теперь и с данными БТИ

Госрегистрация недвижимости в новом Госреестре прав вызвала немало вопросов, в частности: нужно ли вносить данные добровольно всем собственникам, или же все-таки дождаться обстоятельств, которые вынудят собственника это сделать. Немногим хотелось заниматься двойной регистрацию прав на недвижимость, даже бесплатно. Но жизнь учит нас быть осторожными и предупреждать проблемы.

Историческая справка

До 01.01.2013 г. договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключался (и заключается на данный момент. — Авт.) в письменной форме и подлежал нотариальному удостоверению и госрегистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (ст. 657 ГКУ).

Государственная регистрация упомянутых договоров с недвижимостью проводилась в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным Постановлением КМУ от 26.05.2004 г. №671.

Начиная уже с 01.01.2013 г. госрегистрация вещных прав на недвижимое имущество (далее — госрегистрация прав) совершается государственным регистратором путем внесения соответствующей записи в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав).

Изменения внесены и в ст. 657 ГКУ — вполне достаточно нотариального удостоверения договора приобретения недвижимости для признания его заключенным. Государственной регистрации именно сделок теперь не требуется.

В то же время государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение путем внесения соответствующих сведений в Госреестр прав (ст. 182 ГКУ). Причем это правило относится как к регистрации прав собственности по договорам купли-продажи недвижимости, так и к правам пользования недвижимым имуществом, возникшим на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального строения (их отдельной части), срок которых превышает 3 года.

Правила переходного периода

Отдельные правила, которые должны применяться собственниками и пользователями недвижимости в переходный период, содержатся в Законе Украины от 01.07.2004 г. №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон о регистрации прав).

Правило 1. Права на недвижимое имущество и их обременения, возникшие до вступления в силу Закона (до 01.01.2013 г.), признаются действительными в случае отсутствия их госрегистрации, предусмотренной Законом (внесение соответствующих данных в Госреестр прав), при условиях:

— либо если регистрация прав и их обременений была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения (например, госрегистрация была осуществлена БТИ — относительно квартир, зданий, строений, их частей, и выданы соответствующие документы о праве собственности на них);

— либо если на момент возникновения прав и их обременений действовало законодательство, не предусматривавшее обязательную регистрацию таких прав и их обременений (ч. 4 ст. 3 Закона о регистрации прав).

Правило 2. Любые сделки в отношении недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека и пр.) совершаются, если право собственности или иное вещное право на такое имущество зарегистрировано согласно требованиям данного Закона, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 3 и статьей 4-1 данного Закона (речь идет о регистрации прав на земли государственной и коммунальной собственности) (ч. 6 ст. 3 Закона о регистрации прав).

Государственная регистрация прав на здания, строения, их части проводится на основании перечня документов, приведенных в ч. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав, в частности договоров, свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, выданных в соответствии с требованиями данного Закона; свидетельств о праве собственности жилых помещений, выданных съемщикам органами приватизации; решений судов, вступивших в законную силу; других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных органу государственной регистрации прав вместе с заявлением (статья 19 Закона).

Правило 3. Согласно предписаниям Закона о регистрации прав, данные БТИ автоматически не попадают в Государственный реестр вещных прав. Только при проведении госрегистрации прав, возникших и зарегистрированных до 1 января 2013 года, госрегистратор может обратиться в БТИ с соответствующим запросом, если такая информация (справка, копии документов и пр.) не была предоставлена заявителем или если документы, поданные заявителем, не содержат предусмотренные данным Законом сведения о правоприобретателе или о недвижимом имуществе (пункт 8-1 ч. 2 ст. 9 Закона).

Но приведенные выше правила были только частично реализованы в Порядке ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденном Постановлением КМУ от 26.10.2011 г. №1141. Ведь, как показала практика, нормы по регистрации прав на недвижимость и внесению данных в Госреестр прав содержат ряд недостатков, которые в некоторых случаях привели к нарушению прав собственников.

Пример 1 Физическое или юридическое лицо приобрело недвижимость (часть дома) по договору купли-продажи, удостоверенному нотариально и зарегистрированному в БТИ, скажем, в октябре 2011 года. Вносить ли данные в госреестр прав после 01.01.2013 г.?

Прежде чем отвечать на поставленный вопрос, напомним, что выше мы подчеркивали: Закон о регистрации прав указывает, что в приведенном нами примере права действительны.

ГРСУ в письме от 14.01.2013 г. №07-06-15-13 (см. «ДК» №6/2013) акцентировала, что без регистрации прав не обойтись: договор купли-продажи недвижимого имущества, который нотариально удостоверен и госрегистрация которого проведена до 01.01.2013 г., является основанием для проведения регистрации в Госреестре прав. При этом ГРСУ указывала на освобождение от уплаты госпошлины за включение собственниками уже зарегистрированных прав на недвижимое имущество в Госреестр прав (письмо от 03.01.2013 г. №395-06-15-13, см. «ДК» №6/2013).

Казалось бы, в чем здесь проблема? Это же фактически повторная регистрация. Если Закон о регистрации этого не требует, то к чему лишняя трата времени...

В действительности Закон о регистрации не вменяет в обязанность повторно проводить регистрацию прав по заключенному в примере договору. Однако ГРСУ в вышеприведенных письмах указывает на добровольность предоставления данных об объектах недвижимости в целях пополнения Госреестра прав. И, как оказалось, это предложение вполне логично. Ведь, согласимся, что в приведенном примере 1 повторная регистрация может быть проведена по добровольному решению собственника. Но если существует спор в отношении объекта недвижимости, то о регистрации уже стоит задуматься. Рассмотрим другой пример.

Пример 2 В целом ситуация аналогична предыдущей: физическое или юридическое лицо приобрело недвижимость (часть дома) и зарегистрировало ее в БТИ, скажем, в том же октябре 2011 года. Но права собственности покупателя впоследствии были обжалованы в суде другим покупателем. Не будем останавливаться на основаниях этого спора, главное — если по решению суда признают право собственности за другим покупателем, то он уже регистрирует свои права собственности по решению суда в БТИ (скажем, в 2012 году). Не нарушает ли это права такого покупателя после 01.01.2013 г., если предыдущий покупатель, зарегистрировавший недвижимость по договору купли-продажи, внесет данные об имуществе в новый Госреестр раньше?

Мы недаром акцентируем на этом примере, ведь подобная ситуация наблюдается во многих случаях — обжалование в суде наследства, результатов тендеров (аукционов) по продаже недвижимости (единого имущественного комплекса), о разделе недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, и пр. В таких случаях новый (назовем его «законный собственник») может оказаться далеко не единственным.

Как мы упоминали выше (правило 3), государственный регистратор при регистрации прав в новом Госреестре может обратиться в БТИ с запросом, если соответствующие документы не были поданы заявителем или если документы, поданные заявителем, не содержат предусмотренных данным Законом сведений о правоприобретателе или о недвижимом имуществе.

То есть, в принципе, это было не обязательно, если претензий к документам на недвижимость у госрегистратора не возникало.

Развиваем ситуацию далее. Покупатель, приобретший недвижимость по договору купли-продажи, успел первым зарегистрировать права собственности в Госреестре прав и перепродать ее. Вот и получается: если в отношении прав собственности на имущество был спор в суде, то «законным» собственником в соответствии с данными нового Госреестра будет тот, кто первым успеет внести в него данные.

Такое допускалось и благодаря тому, что в п. 29 Порядка №1141 госрегистратор использовал для пополнения сведений Госреестра прав только данные из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Госреестра ипотек и Госреестра обременений движимого имущества. Кстати, Миндоходов на своем сайте (http://minrd.gov.ua/media-tsentr/novini/118823.html) для формирования реестра плательщиков налога на недвижимое имущество и постановки их на учет просило граждан провести сверку недвижимых объектов (пп. 265.7.3 НКУ) до 31.12.2013 г. с целью определения собственникам недвижимости налога. Это было логично, ведь база налогообложения объектов жилищной недвижимости исчисляется по предписаниям пп. 265.3.2 НКУ на основании данных Госреестра вещных прав на недвижимое имущество, а он на этот момент не использовал данные БТИ.

Теперь в Порядок №1141 внесены изменения1, благодаря которым для формирования записи о правах на недвижимое имущество (здания, строения, их части) в Госреестре должна быть использована информация как из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Госреестра ипотек и Госреестра обременений, так и из реестра БТИ.

1 Постановление КМУ от 05.02.2014 г. №50 «О внесении изменений в Порядок ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество».

Таким образом, возможно, теперь регистрация прав собственности на недвижимое имущество несколькими собственниками или по документам, утратившим юридическую силу (как в примере 2), будет несколько усложнена, если данные соответствующей записи Госреестра прав будут дополняться данными БТИ.

В то же время существует еще один момент — при проведении госрегистрации прав госрегистратор дополнительно проводит поиск других заявлений о госрегистрации прав и их обременений на то же имущество и решений судов о запрете совершения действий, связанных с госрегистрацией таких прав, в базе данных о регистрации заявлений и запросов (изменения, внесенные в п. 12 Порядка №1141).

Если подобные решения принимаются судом в обеспечение иска (запрет проводить регистрацию до решения спора по правам собственности на недвижимость), то следует понимать, что госрегистрация права собственности и других вещных прав приостанавливается в случае принятия решения суда о запрете совершения действий, связанных с госрегистрацией таких прав, до его отмены (ст. 23 Закона о регистрации прав).

Так что исправлена еще одна неточность — если лицо обращается за регистрацией права собственности на объект недвижимости, по которому уже вынесено решение суда о запрете проведения регистрации прав, то такое заявление должно быть принято и зарегистрировано госрегистратором. И здесь же должно быть вынесено решение о приостановлении регистрации прав по сообщению запрашивающего (собственника) до отмены такого судебного решения.

Предварительно госрегистратор дополнительно должен был осуществлять поиск только других заявлений о государственной регистрации прав и их обременений на то же имущество: Порядок ведения Госреестра прав не требовал у госрегистратора осуществлять поиск данных о наличии такого судебного решения при регистрации прав на недвижимость. Тогда как согласно п. 19 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМУ от 17.10.2013 г. №868, орган госрегистрации прав, нотариус регистрирует решение суда о запрете совершения действий, связанных с госрегистрацией таких прав в базе данных о регистрации заявлений и запросов, и принимает решение о приостановлении госрегистрации прав.

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №10/2014 (рус.)

«ДК» №10/2014 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.