(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Аренда коммунального имущества

Некоторые коммунальные предприятия содержат на своем балансе имущество, которое временно не используется и может сдаваться в аренду. Арендатор получает возможность воспользоваться временно не используемым имуществом, а коммунальное предприятие — возможность получить за это дополнительный доход. Рассмотрим порядок заключения договора аренды отдельного объекта недвижимости или другого имущества для ведения предпринимательской деятельности, бухгалтерский и налоговый учет таких операций.

Особенности аренды коммунального имущества

Согласно ст. 327 ГКУ, в коммунальной собственности находится имущество, принадлежащее территориальной общине. Управляют таким имуществом непосредственно сама территориальная община и созданные ею органы местного самоуправления. Вопросы аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности, регулируются Законом №2269. Согласно ст. 4 Закона №2269, объектами аренды могут быть целостные имущественные комплексы предприятий и их структурных подразделений, недвижимое имущество, другое индивидуально определенное имущество предприятий, имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), защитные сооружения гражданской защиты с сохранением их целевого назначения. В ч. 2 ст. 4 Закона №2269 приведен перечень имущества, которое не может передаваться в аренду. Мы рассмотрим только вопросы аренды отдельных объектов недвижимости и другого индивидуально определенного имущества, закрепленного за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления. Далее под словом «имущество» будем подразумевать именно такие отдельные объекты. Аренда целостных имущественных комплексов имеет свои особенности, и их рассмотрение не входит в задачи данной статьи.

Арендодателями имущества являются предприятия, учреждения и организации — в отношении недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие, учреждение, организацию, и другого отдельного индивидуально определенного имущества (ст. 5 Закона №2269). Если общая площадь недвижимости превышает 200 кв. м, то в этом случае арендодателем будут выступать органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления на управление имуществом. В г. Киеве это департамент (бывшее главное управление) коммунальной собственности, районные государственные администрации согласно п. 2.1 Положения №34/6250, в г. Житомире — коммунальное предприятие «Агентство по управлению имуществом» Житомирского городского совета согласно пп. 2.1.2 Положения об аренде, методике расчета и порядке использования платы за аренду имущества коммунальной собственности территориальной общины, утвержденного решением городского совета г. Житомира от 30.08.2012 г. №429, и т. д.

Перечень возможных арендаторов имущества приведен в ст. 6 Закона №2269. Среди прочих арендаторов там указаны юридические лица — резиденты Украины и частные предприниматели. Физическое лицо, желающее взять в аренду имущество для ведения предпринимательской деятельности, сначала должно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Без такой регистрации оно не сможет заключить договор аренды имущества.

Согласно ст. 7 Закона №2269, инициатива заключения договора аренды имущества может исходить как от арендаторов, так и от арендодателей. Порядок заключения договора аренды имущества описан в ст. 9 Закона №2269. Он включает в себя несколько этапов, на которых мы не будем подробно останавливаться, а отметим лишь, что согласно ч. 1 ст. 9 Закона №2269 лица, желающие арендовать имущество, подают заявление, проект договора аренды и другие документы согласно перечню, установленному Приказом №201. Хотя в заголовке этого приказа упомянуто только имущество, находящееся в государственной собственности, автор полагает, что данный приказ может применяться и в случае заключения договора аренды коммунального имущества, так как отдельный порядок для заключения договора аренды коммунального имущества не предусмотрен.

Итак, документы согласно этому перечню подаются соответствующему арендодателю, определенному в ст. 5 Закона №2269, а в этой статье указаны также и арендодатели коммунального имущества. Вместе с тем, согласно ст. 143 Конституции Украины и согласно ч. 4 ст. 60 Закона Украины от 21.05.97 г. №280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине», территориальные общины самостоятельно управляют коммунальным имуществом, поэтому они вправе сами определять перечень документов, необходимый для заключения договора аренды.

Как правило, договор аренды коммунального имущества заключается на конкурсной основе. Порядок проведения конкурса определяется согласно ч. 6 ст. 9 Закона №2269. Более подробно порядок проведения конкурса устанавливается органами местного самоуправления. Для г. Киева он установлен в Положении №34/6250. Как правило, в г. Киеве все объекты передаются в аренду на конкурсной основе согласно п. 7 Положения №34/6250, кроме случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 9 Закона №2269 и п. 8 Положения №34/6250. В частности, это такие случаи, когда срок аренды не превышает пяти дней, когда имущество используется для культурных, здравоохранительных и других социальных целей и т. п.

Существенные условия договора аренды перечислены в ч.1 ст. 10 Закона №2269. Согласно ч. 2 ст. 10 Закона №2269 эти условия должны соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды коммунального имущества утверждаются органами местного самоуправления. Например, для г. Киева типовой договор аренды имущества приведен в приложении 11 к Положению №34/6250. Перед заключением договора аренды должна быть проведена оценка объекта аренды согласно ст. 11 Закона №2269. Порядок передачи имущества регламентирован ст. 13 Закона №2269. В этой статье также указано, что помещения, части зданий, сооружений и другое индивидуально определенное имущество учитываются на балансе арендодателя в числе имущества, переданного в аренду. У арендатора такое имущество учитывается за балансом в составе арендованного имущества. Если арендуется здание целиком, то оно передается на баланс арендатора и учитывается отдельно с указанием, что это арендованное имущество (ч. 2 ст. 13). Минимальный срок договора аренды определен в ст. 17 Закона №2269 в размере пяти лет, однако арендатор имеет право предложить меньший срок аренды. Арендодатель же не может предложить свое имущество в аренду менее чем на пять лет. По умолчанию расходы на текущий ремонт объекта аренды несет арендатор, а расходы на капитальный ремонт — арендодатель, если только иные условия не предусмотрены договором (ст. 18-1 Закона №2269).

Арендная плата устанавливается с учетом норм ст. 19 Закона №2269. Согласно ч. 2 ст. 19 Закона №2269, Кабмин утверждает методику расчета арендной платы для объектов, находящихся в государственной собственности, а также пропорции ее распределения между бюджетом, арендодателем и балансодержателем (Постановление №786). Методику расчета арендной платы за объекты коммунального имущества устанавливают органы местного самоуправления и органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым. Эта методика основывается на тех же методологических принципах, что и для объектов государственной собственности. Например, такая методика для г. Киева установлена в приложении 3 к Положению №34/6250. Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной и денежно-натуральной форме в зависимости от специфики деятельности арендатора (ст. 20 Закона №2269). Это может быть арендная плата в виде продукции (например, сельскохозяйственной), оказания услуг или выполнения работ. Разумеется, такая форма оплаты должна быть приемлема для обеих сторон договора аренды.

Арендаторы, арендующие движимое или недвижимое индивидуально определенное имущество, могут передавать его в субаренду согласно ст. 22 Закона №2269, причем срок субаренды не может превышать срок договора аренды такого имущества. Согласно ст. 23 Закона №2269 право собственности на такое имущество к арендатору не переходит. Амортизацию имущества, переданного в аренду, начисляет предприятие, на балансе которого находится такое имущество, оно распоряжается амортизационными отчислениями и использует их на восстановление арендованного имущества.

Риски относительно объекта аренды распределены между сторонами договора согласно нормам ст. 24 Закона №2269. Этой же статьей установлено, что объект аренды подлежит обязательному страхованию в пользу того, кто несет риск его случайной гибели или повреждения. В пределах срока действия договора аренды таким лицом будет арендодатель. Если арендатор задержал возврат объекта аренды арендодателю, то указанные риски несет он. Вопрос о том, нужно ли в данном случае переоформлять договор страхования имущества в целях смены выгодополучателя, Законом №2269 не урегулирован. Автор считает, что не нужно, поскольку такой переход рисков на арендатора обусловлен его ненадлежащими действиями (задержка возврата объекта аренды).

Мы рассмотрели основные особенности аренды имущества коммунальной собственности, урегулированные Законом №2269. В каждом регионе Украины существуют нормативные акты органов местного самоуправления, регулирующие эти вопросы на уровне региона. Как уже упоминалось, в г. Киеве действует Положение №34/6250, в г. Черновцах — Положение о порядке расчета платы за аренду имущества, относящегося к коммунальной собственности территориальной общины г. Черновцы, утвержденное решением городского совета от 31.05.2007 г. №332, в г. Хмельницком — Порядок начисления и распределения платы за аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) городской коммунальной собственности, утвержденный решением городского совета от 14.12.2011 г. №17, и т. д.

Методика расчета арендной платы на примере г. Киева

Рассмотрим методику расчета арендной платы за использование коммунального имущества на примере г. Киева и норм Положения №34/6250 (приложения 3).

Арендная плата в г. Киеве рассчитывается в такой последовательности:

1) определяется размер годовой арендной платы;

2) на основе размера годовой арендной платы устанавливается размер арендной платы за первый месяц аренды, который фиксируется в договоре аренды;

3) размер арендной платы за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.

В арендную плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание такого имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются оказывать арендатору коммунальное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество (некоторые хозяйственные общества владеют недвижимым коммунальным имуществом, не вошедшим в их уставные фонды в процессе приватизации, и передают такое имущество в аренду в порядке, установленном органами местного самоуправления). Чаще всего это коммунальные услуги, связанные с объектом недвижимого имущества. Следовательно, стоимость таких услуг будет возмещаться арендатором отдельно от арендной платы. Это связано с тем, что арендная плата распределяется между арендодателем и бюджетом, а стоимость коммунальных услуг такому распределению не подлежит.

Согласно п. 8 приложения 3 к Положению №34/6250 в случае аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества размер годовой арендной платы определяется как произведение стоимости арендованного имущества согласно заключению о стоимости имущества, без НДС, и арендной ставки, определенной согласно таблице 2 п. 22 (для недвижимого имущества) и п. 16 (для другого отдельного индивидуально определенного имущества) приложения 3 к Положению №34/6250. Затем определяется размер стартовой арендной платы за один месяц путем деления полученного годового размера на 12 месяцев (п. 10 приложения 3 к Положению №34/6250).

Размер арендной платы за первый месяц аренды устанавливается путем умножения стартовой арендной платы за месяц на индекс инфляции за период с даты независимой оценки имущества до даты заключения договора или пересмотра размера арендной платы и на индекс инфляции за первый месяц аренды (п. 11 приложения 3 к Положению №34/6250).

Размер месячной арендной платы за первый месяц при передаче в аренду на конкурсной основе рассчитывается путем умножения арендной платы за 1 месяц, предложенной победителем конкурса по всей площади объекта аренды, на индекс инфляции за первый месяц аренды согласно п. 12 приложения 3 к Положению №34/6250. Официальная информация о величине индекса инфляции за прошлый месяц публикуется в газете «Урядовий кур'єр» в первых числах следующего месяца. Отсюда следует вывод, что определить размер месячной арендной платы с учетом индекса инфляции за текущий месяц мы сможем не ранее опубликования индекса инфляции в газете «Урядовий кур'єр».

Размер месячной арендной платы за следующий месяц аренды рассчитывается путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 приложения 3 к Положению №34/6250). Таковы основные принципы определения суммы арендной платы при аренде коммунального имущества в г. Киеве.

Обратите внимание, что при определении арендной платы за каждый следующий месяц индекс инфляции применяется не к размеру стартовой арендной платы за месяц, а к размеру арендной платы предыдущего месяца. Таким образом, арендная плата каждого месяца учитывает индекс инфляции за все предыдущие месяцы, поэтому за весь период аренды размер стартовой арендной платы фактически увеличится на индекс инфляции, исчисленный нарастающим итогом за весь период аренды.

Для отдельных арендаторов в г. Киеве установлена арендная плата в размере 1 грн (п. 21 приложения 3 к Положению №34/6250). Для некоторых из них предусмотрены ограничения по площади арендуемых помещений и условиям их использования.

Поскольку методика расчета арендной платы за аренду коммунального имущества базируется на основе Постановления №786, в других регионах Украины арендная плата обычно рассчитывается аналогичным образом. Различия могут заключаться в размере ставок арендной платы. Хотя, например, в г. Хмельницком размер арендной платы за аренду недвижимого имущества определяется договором аренды между арендодателем и арендатором (п. 6 Порядка начисления и распределения платы за аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) городской коммунальной собственности, утвержденного Решением городского совета г. Хмельницкого от 14.12.2011 г. №17).

Бухгалтерский учет аренды коммунального имущества у арендатора

Помещения, части зданий, сооружений и другое индивидуально определенное имущество учитываются у арендатора на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы». Если арендуется здание целиком, то оно зачисляется на баланс арендатора проводкой Д-т 103 К-т 4251.

1 Выбор этого субсчета определен Инструкцией о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций от 30.11.99 г. №291.

В г. Киеве прием имущества в аренду оформляется актом приема-передачи объекта аренды, который подписывается арендодателем, арендатором и предприятием (если арендодателем выступает орган местного самоуправления) — п. 6 Положения №34/6250. Аналогичные требования установлены и ст. 795 ГКУ для объектов недвижимости. Так же актом оформляется и обратная передача объекта по окончании срока аренды. Соответственно, на даты подписания таких актов по счету 01 делаются записи на стоимость арендованного имущества: при передаче имущества арендатору — запись о поступлении имущества, а при обратной передаче арендодателю — запись о выбытии. При обратной передаче здания, зачисленного на баланс арендатора, делается обратная проводка Д-т 425 К-т 103. По мнению автора, нет необходимости оформлять ежемесячные акты, подтверждающие факт аренды имущества в отчетном месяце — вполне достаточно актов приема-передачи имущества в начале и в конце срока аренды.

Расходы на аренду коммунального имущества отражаются в бухгалтерском учете арендатора в зависимости от направления использования арендованного имущества. При этом такие расходы будут состоять из двух частей: собственно арендной платы и сумм возмещения коммунальных и других услуг арендодателя, связанных с арендованным имуществом. Напомним, что такие расходы могут списываться на затратные счета: счет учета расходов на производство (23) и счета 9-го класса: 91, 92, 93 и 94, возможен также субсчет 977. Если предприятие применяет 8-й класс счетов, то расходы на аренду имущества отражаются на счете 84.

Расходы на страхование арендованного имущества отражаются в учете по тем же статьям затрат, что и арендная плата с возмещением коммунальных и других услуг.

Налоговый учет аренды коммунального имущества у арендатора

Вопросы налогового учета коммунального имущества актуальны для арендаторов — плательщиков налогов на прибыль и НДС.

В налоговом учете по налогу на прибыль особое внимание следует уделить документальному оформлению арендных операций. Прежде всего это правильно оформленный договор аренды, заключенный в установленном порядке, а также акты приема-передачи имущества, о которых шла речь в предыдущем разделе. Осторожные налогоплательщики могут оформлять ежемесячные акты, подтверждающие аренду имущества в отчетном месяце. Однако, повторим, автор не видит в этом насущной необходимости, если арендатор выполнил все требования регионального законодательства по вопросам аренды коммунального имущества в части документирования арендных операций (например, требования п. 6 Положения №34/6250).

Расходы на уплату арендной платы, возмещение услуг, связанных с имуществом, а также на страхование арендованного имущества отражаются в налоговом учете так же, как и в бухгалтерском, — в зависимости от направления использования имущества. В связи с этим указанные расходы, при условии что они относятся к хозяйственной деятельности, могут быть включены в состав себестоимости продукции, работ или услуг (п. 138.8 НКУ), в состав общепроизводственных, административных, сбытовых и прочих операционных расходов согласно пп. 138.8.5, 138.10.2, 138.10.3, 138.10.4 НКУ.

Что касается налогового учета расходов на страхование арендованного имущества, то они учитываются в полном объеме согласно пп. 140.1.6 НКУ как расходы на страхование объекта оперативного лизинга коммунального имущества, при условии что это предусмотрено договором. Как мы уже выяснили выше, такое страхование является обязательным по законодательству, и поэтому оно непременно будет предусмотрено в договоре аренды.

Учет налогового кредита по НДС ведется арендатором (плательщиком НДС) в обычном порядке по правилу первого события на основании налоговой накладной. Операции аренды не освобождены от обложения НДС согласно ст. 197 НКУ, и если арендодатель является плательщиком НДС, он предоставляет арендатору налоговую накладную согласно п. 201.1 НКУ, а также соблюдает все остальные требования, установленные ст. 201 НКУ, в т. ч. по регистрации налоговой накладной в Едином реестре налоговых накладных (при необходимости). Арендатор должен соблюдать нормы ст. 198 НКУ при учете налогового кредита — в части даты возникновения права на налоговый кредит, условий использования арендованного имущества в хозяйственной деятельности, а также начислять налоговые обязательства и корректировать налоговый кредит согласно п. 198.5 НКУ, если в этом будет необходимость.

Пример ООО «Альфа» (г. Киев) занимается производством одежды. У него нет собственных помещений для ведения производства, и поэтому оно арендует помещение цеха у коммунального предприятия «Квартал». Общая площадь арендуемых помещений — 190 кв. м. Стоимость помещения согласно заключению о стоимости имущества составляет 2400000,00 грн без НДС. Арендная ставка для этого имущества определена согласно п. 18 таблицы 2 п. 22 приложения 3 к Положению №34/6250 — в размере 7%. Годовая арендная плата без НДС составляет 7% х 2400000,00 = 168000,00 грн в год. Стартовая месячная арендная плата — 168000,00 : 12 = 14000,00 грн. Расходы на страхование помещения сроком на год достигли 3600,00 грн.

Индекс инфляции за первый месяц аренды — 101% (условно). Размер арендной платы за первый месяц — 14000,00 х 101% = 14140,00 грн. С учетом НДС арендная плата составляет 16968,00 грн (в т. ч. НДС — 2828,00 грн). Размер арендной платы за первый месяц установлен по окончании этого месяца и после официального опубликования индекса инфляции. За первый месяц аренды арендодатель выставил счет на возмещение стоимости коммунальных услуг на сумму 2100,00 грн, в т. ч. НДС — 350,00 грн. Счет оплачен арендатором в следующем месяце.

Индекс инфляции за второй месяц аренды составил 102% (условно). Размер арендной платы за второй месяц — 14140,00 х 102% =14422,80 грн. С учетом НДС арендная плата — 17307,36 грн (в т. ч. НДС — 2884,56 грн).

Учет операций по аренде коммунального имущества по условиям примера показан в таблице.

Таблица

Учет операций по аренде коммунального имущества

Содержание хозяйственной операции
Бухгалтерский учет
Сумма, грн
Налоговый учет
Д-т
К-т
Доходы
Расходы
Отражена стоимость арендованного помещения на забалансовом счете
01
2400000,00
Перечислена арендная плата арендодателю авансом за несколько месяцев
371
311
60000,00
Отражена сумма налогового кредита по НДС на всю сумму оплаты при наличии налоговой накладной (первое событие — оплата)
641/НДС
644
10000,00
Уплачен страховой взнос за 12 месяцев
371
311
3600,00
Расходы на страхование за первый месяц аренды отнесены к составу себестоимости продукции
23
631
300,00
300,00*
Зачет задолженностей (погашен аванс за первый месяц страхования)
631
371
300,00
Сумма страховки за будущие месяцы, кроме первого, отнесена к составу расходов будущих периодов
39
371
3300,00
Арендная плата за первый месяц отражена в составе расходов на производство продукции
23
631
14140,00
14140,00*
Списана сумма налогового кредита по НДС за первый месяц аренды (второе событие — использование помещений)
644
631
2828,00
Зачет задолженностей (погашен аванс за первый месяц аренды)
631
371
16968,00
Получен счет от арендодателя на возмещение стоимости коммунальных услуг
23
631
1750,00
1750,00*
Отражен налоговый кредит по НДС (при наличии налоговой накладной)
641/НДС
631
350,00
Оплачен счет на возмещение стоимости коммунальных услуг
631
311
2100,00
Арендная плата за второй месяц отражена в составе расходов на производство продукции
23
631
14422,80
14422,80*
Списана сумма налогового кредита по НДС за второй месяц аренды (второе событие — использование помещений)
644
631
2884,56
Зачет задолженностей (погашен аванс за второй месяц аренды)
631
371
17307,36
Стоимость страхования за второй месяц отражена в составе расходов на производство продукции
23
39
300,00
300,00*
* Эта сумма попадет в налоговые расходы в момент продажи продукции, произведенной в этом периоде.

Нормативная база

  • ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. №435-IV.
  • НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. №2755-VI.
  • Закон №2269 — Закон Украины от 10.04.92 г. №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества».
  • Приказ №201 — Приказ Фонда госимущества Украины от 15.02.2013 г. №201 «Об утверждении Перечня документов, представляемых арендодателю для заключения договора аренды имущества, относящегося к государственной собственности».
  • Постановление №786 — Постановление КМУ от 04.10.95 г. №786 «О Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорциях ее распределения».
  • Положение №34/6250 — Положение об аренде имущества территориальной общины города Киева, утвержденное решением Киевского городского совета от 22.09.2011 г. №34/6250.

Юлия ЕГОРОВА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №41/2013 (рус.)

«ДК» №41/2013 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.