(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Продажа недвижимости

Недвижимость относится к наиболее ценным и в то же время наименее ликвидным активам предприятия. Часто бывает так, что условия ведения бизнеса (например, расширение и перепрофилирование бизнеса или уменьшение мощностей и сворачивание определенных видов деятельности) требуют продажи той или иной недвижимости. Каковы основные характеристики соглашения на продажу недвижимости, каким должен быть документооборот и как отразить такую операцию в учете — обо всем этом поговорим далее.

Определение понятий

Статья 181 ГКУ относит к составу недвижимости земельные участки, а также объекты, находящиеся на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения. Аналогичное определение содержится в ст. 2 Закона №1952. Таким образом, ключевой критерий недвижимости — невозможность ее перемещения без изменения целевого назначения.

НКУ не содержит определения термина «недвижимость», а только термина «жилая недвижимость». Объектами жилой недвижимости определяют здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилищному фонду, дачные и садовые дома (пп. 14.1.129 НКУ). Типы жилой недвижимости приведены в таблице 1.

Таблица 1

Типы жилой недвижимости (пп. 14.1.129 НКУ)

Тип
Определение
Жилой дом Здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности
Жилой дом усадебного типа Жилой дом, находящийся на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений
Пристройка к жилому дому Часть дома, которая находится вне контура его капитальных внешних стен и имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену
Квартира Изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания
Коттедж Одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком
Комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах Изолированные помещения в квартире, в которой проживают двое или более квартиросъемщиков
Садовый дом Дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов
Дачный дом Жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха

Документооборот

Основные документы, с которых необходимо начать процесс продажи недвижимости, — это технический паспорт и выписка на недвижимость (в случае продажи части недвижимости — выписка на продаваемую часть здания). Эти два документа готовятся в БТИ по местонахождению недвижимости.

Далее договор купли-продажи недвижимости необходимо нотариально удостоверить. Для этого у продавца должны быть:

— правоустанавливающий документ на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности (в случае продажи части недвижимости правоустанавливающий документ должен быть не на часть, а на все здание);

Правоустанавливающие документы на недвижимость

Государственная регистрация прав проводится на основании:

1) договоров, заключенных в порядке, установленном законом;

2) свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, выданных в соответствии с требованиями настоящего Закона;

3) свидетельств о праве собственности, выданных органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;

4) государственных актов на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;

5) решений судов, вступивших в законную силу;

6) других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных органу государственной регистрации прав вместе с заявлением.

Статья 19 Закона №1952

— выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (предварительно полученная в БТИ);

— техпаспорт на здание (или часть здания — в зависимости от того, что именно продается);

— справка о балансовой стоимости здания (или часть здания);

— документ, свидетельствующий о правовом режиме участка земли, на которой находится недвижимость;

— документы от юрлица-продавца: устав, свидетельство о госрегистрации, справка ЕГРПОУ, решение или протокол высшего органа управления юрлица о продаже объекта недвижимости, документы в подтверждение полномочий должностного или физического лица на продажу недвижимости от имени юрлица, его паспорт и идентификационный код.

В соответствии с нормами ст. 657 ГКУ, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Эта норма не работает для договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (о чем — далее).

Земельный вопрос

В соответствии с нормами ст. 377 ГКУ, к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит также и право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они находятся, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Таким образом, ключевой является увязка права на здание: если недвижимость принадлежит на праве собственности, то и земля под ней должна передаваться на праве собственности. Если же здание расположено на земельном участке, который находится в пользовании, то земельный участок переходит в пользование лица, приобретающего право собственности на недвижимость. Аналогичная норма записана в ст. 120 ЗКУ.

Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на недвижимость, являются существенными условиями договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимость.

Обратите внимание: в случае продажи части недвижимости ситуация с правом на землю несколько иная: если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, то право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или строения. Но тут есть определенные нюансы. В соответствии с ч. 1 ст. 79 ЗКУ, земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местонахождением, с определенными по отношению к нему правами. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Из части земли, находящейся под зданием, определить ее границы на поверхности просто невозможно. Таким образом, выделение доли в натуре и переоформление права собственности на часть земли непосредственно под зданием нереально. Как же в таком случае подтвердить свое право собственности на земельный участок? В соответствии с п. 2.10 Приказа Госкомзема №431, к госакту на право собственности на земельный участок, который выдается совладельцам, обязательно прилагается утвержденный список таких совладельцев. Значит, в таком случае будет единый госакт на землю, приложением к которому будет полный перечень всех совладельцев здания и земли. Никакого другого документа, подтверждавшего бы право собственности на эту недвижимость, законодательством не предусмотрено.

Плата за землю при приобретении объекта недвижимости каких-то вопросов не вызывает — отталкиваемся от той информации, которая прописана в госакте на землю. Земельный налог при приобретении части недвижимости связан с определенными нюансами: по аналогии с правом собственности вопрос платы за землю в этом случае также основывается на пропорциональной основе. В соответствии со ст. 360 ГКУ, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей) совладельцы принимают участие в соответствии с размером своих долей.

Теперь определимся с датой начала начисления и уплаты земельного налога. Нормы п. 287.6 НКУ обязывают землевладельца при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки под зданиями, сооружениями (их частями), с учетом придомовой территории платить с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, новый собственник платит земельный налог только с момента, когда будет иметь на руках госакт на свое имя (если будет приобретаться часть недвижимости, то с момента, когда в приложении к госакту будет записано его название или фамилия, имя, отчество).

Продажа недвижимости, находящейся в налоговом залоге

Как мы уже упоминали, в соответствии с нормами ст. 657 ГКУ купля-продажа недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, осуществляется без нотариального удостоверения и государственной регистрации. Остальные характеристики соглашения такие же, как и в стандартном соглашении купли-продажи недвижимости.

В соответствии с абз. 2 п. 92.1 НКУ налогоплательщик может отчуждать имущество, находящееся в налоговом залоге, только при согласии органа ГНС, а также в случае если орган ГНС на протяжении 10 дней с момента получения от налогоплательщика соответствующего обращения не предоставил такому налогоплательщику ответ по поводу предоставления (непредоставления) согласия. Порядок и процедура продажи залогового имущества прописан в ст. 95 НКУ. Помните, что с целью реализации находящегося в налоговом залоге имущества проводится экспертная оценка его стоимости для определения начальной цены продажи. Но этим не всегда занимается налоговый орган. Налогоплательщик вправе самостоятельно провести оценку путем заключения договора с оценщиком. Если же он этого не сделает в течение 2-х месяцев со дня принятия решения о реализации имущества, налоговики самостоятельно заключают договор о проведении оценки имущества. Продается недвижимость из налогового залога исключительно на целевых аукционах, которые организовываются по представлению ГНС на указанных биржах (пп. 95.7.3 НКУ).

Бухгалтерский учет

Основной нормативный документ, регламентирующий бухучет операций с недвижимостью, - П(С)БУ 7 «Основные средства». Объектом аналитического учета ОС является отдельный объект.

Недвижимость, содержащуюся для продажи, нужно перевести в группу выбытия, содержащуюся для продажи: Д-т 286 К-т 1032.

1 Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Государственного комитета Украины земельных ресурсов от 04.05.99 г. №43.

2 Для бухгалтера основанием для такой проводки будет решение (приказ) руководителя предприятия о намерении реализовать этот объект недвижимости и акт вывода из эксплуатации такого объекта ОС.

Обратите внимание: переводить на субсчет 286 недвижимость и земельный участок стоит только в случае его будущей продажи. Если такие объекты должны выбывать другим способом (например, безвозмездная передача, взнос в уставный капитал другого предприятия, ликвидация и пр.), перевод на субсчет 286 — неверный ход.

В случае когда такое признание происходит после даты баланса, но до утверждения финансовой отчетности, то информация о необоротных активах, группе выбытия, содержащихся для продажи, раскрывается в примечаниях к финансовой отчетности (абз. 2 п. 4 П(С)БУ 27).

Необоротные активы, содержащиеся для продажи, выводятся из состава необоротных активов, при этом прекращается начисление амортизации на эти объекты с месяца, следующего за месяцем вывода из состава необоротных активов.

Помните: необоротные активы и группа выбытия, содержащиеся для продажи, отражаются в бухучете и финансовой отчетности на дату баланса по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации.

В случае оценки по чистой стоимости реализации сумма корректировки балансовой стоимости необоротных активов или группы выбытия, содержащихся для продажи1, признается прочими операционными доходами (расходами) отчетного периода (счета 71, 94).

Например, БС строения составляет 10 тыс. грн, а чистая стоимость реализации — 7 тыс. грн. Значит, при переводе строения в состав необоротных активов, содержащихся для продажи, — Д-т 286 К-т 103 на сумму 10000 грн — нужна дополнительная проводка по уменьшению его балансовой стоимости до предела чистой стоимости реализации — Д-т 946 К-т 286 на сумму 3000 грн. А уже потом при реализации проводкой Д-т 943 К-т 286 списываем себестоимость реализации в сумме 7000 грн.

Налоговый учет

Для определения даты получения дохода крайне важно определиться с датой перехода права собственности. По общему правилу ст. 334 ГКУ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. Однако для недвижимости характерны определенные особенности.

В соответствии с ч. 4 ст. 334 ГКУ, у приобретателя имущества право собственности возникает с момента государственной регистрации, если договор об отчуждении имущества подлежит такой регистрации. С момента государственной регистрации сделка считается совершенной, а право собственности — приобретенным. В соответствии с п. 5 Временного порядка2, договор купли-продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Следовательно, факт осуществления госрегистрации договора, по которому происходит отчуждение недвижимого имущества, предоставляет силу такому договору и свидетельствует о том, что право собственности на недвижимость перешло к приобретателю. Конечно, можно воспользоваться ст. 697 ГКУ: договором может быть установлено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления других обстоятельств. Таким образом, для определения даты дохода нужно учитывать нормы конкретного договора!

1 За исключением тех активов, на которые не распространяются требования П(С)БУ 27 по методике оценки.

2 Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.2004 г. №671.

У продавца в соответствии с нормами п. 146.15 НКУ начисление амортизации прекращается с месяца, следующего за месяцем вывода из эксплуатации объекта основных средств. Сумма превышения доходов от продажи недвижимости над ее балансовой стоимостью включается в доходы налогоплательщика, а сумма превышения балансовой стоимости над доходами от такой продажи — в расходы налогоплательщика (п. 146.13 НКУ).

Что касается НДС, то операция продажи недвижимости соответствует определению поставки (пп. 14.1.191, пп. 185.1 НКУ) и облагается НДС на общих основаниях.

Пример Предприятие решило продать складское помещение вместе с земельным участком под ним. Цена продажи — 120 тыс. грн с НДС, балансовая стоимость — 36 тыс. грн, амортизация — 57 тыс. грн. Бухгалтерский и налоговый учет продажи складского помещения см. в таблице 2.

Таблица 2

Бухгалтерский и налоговый учет продажи недвижимости

Содержание операции
Бухгалтерский учет
Сумма, грн
Налоговый учет
Д-т
К-т
Доходы
Расходы
Объект недвижимости переведен в состав активов, содержащихся для продажи
286
103
36000
Списана стоимость износа
131
103
57000
Продажа недвижимости
680
712
120000
64000*
НО по НДС
712
641
20000
Отражена себестоимость недвижимости
943
680
36000
Отражен финрезультат (в конце месяца)
712
793
100000
793
943
36000
* 100000 (сумма дохода без НДС) - 36000 (балансовая стоимость объекта недвижимости) = 64000 грн.

НДФЛ и порядок оценки недвижимости

Пункт 172.3 НКУ для целей обложения НДФЛ регламентирует определение дохода физлиц от продажи недвижимости на уровне цены продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта недвижимости. Оценочная стоимость должна быть рассчитана органом, уполномоченным проводить такую оценку в соответствии с законом. Эта норма НКУ действует с 01.01.2011 г., однако длительное время не были определены ни субъекты, занимающиеся такой оценкой, ни процедура оценки. С 01.11.2011 г. во исполнение нормы п. 172.11 НКУ Постановлением №1103 был принят Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства на продажу (обмен) (далее — Временный порядок1). До этой даты при продаже недвижимости для целей обложения НДФЛ ориентация была на оценочную стоимость БТИ.

Временный порядок действует с даты опубликования — с 01.11.2011 г. — и применяется для оценки следующих объектов недвижимости:

1) земельных участков;

2) земельных улучшений (объектов малоэтажного жилищного строительства, в т. ч. дачного и усадебного типа, а также их частей, объектов многоэтажного жилищного строительства, а также их частей, объектов нежилищного фонда, а также их частей, объектов незавершенного строительства).

Но помните: этот порядок применяется только для операций продажи недвижимости физлицами. Для юрлиц привязки к оценочной стоимости нет!

Перед подписанием договора об отчуждении недвижимости необходимо заключить договор с субъектом оценочной деятельности. Затем собственник недвижимости для оценки предоставляет оценщику перечень документов, прописанный в договоре (документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, технический паспорт на объект недвижимости и пр.). Для каждой ситуации перечень документов может быть разным, но отметим: этот перечень обязательно прописывается в договоре между физлицом и оценщиком. Например, для определения оценочной стоимости земельных улучшений2 оценщика будут интересовать материалы технической инвентаризации, подготовленные бюро технической инвентаризации, документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства, информация о продаже и предложении подобных объектов. Далее — работа по оценке. Срок ее проведения и подготовки отчета — 1 месяц. Но не стоит медлить с датой продажи: срок действия отчета субъекта оценочной деятельности определяется оценщиком и указывается в отчете, но он не может составлять больше 6 месяцев со дня ее проведения. Вся ответственность за правильность оценки лежит на оценщике: она определяется в конкретном договоре и в отдельных законодательных актах (ст. 32 Закона об оценке имущества3 и ст. 368-4 УКУ).

1 Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), утвержденный постановлением КМУ от 26.10.2011 г. №1103, опубликован в «Урядовому кур'єрі» от 01.11.2011 г. №202 (см. наш комментарий в «ДК» №50/2011).

2 Они могут влиять на цену земли или недвижимости на ней.

3 Закон Украины от 12.07.2001 г. №2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Но, как правило, на практике в большинстве случаев до штрафных санкций дело не доходит: заключения оценщиков редко подвергаются сомнениям со стороны налоговиков по поводу их достоверности и адекватности, главное — чтобы они фактически были. В случае несогласия налогоплательщика с определенной субъектом оценочной деятельности оценочной стоимостью объекта недвижимости отчет об оценке такого объекта может быть обжалован в суде. Ни покупатель, ни продавец-физлицо в данном случае никакой ответственности не несут!

Таким образом, когда оценочная стоимость определена, переходим к алгоритму налогообложения дохода физлица-продавца.

В общем порядке, в соответствии с нормами п. 172.1 НКУ, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года:

— жилого дома,

— квартиры или их части,

— комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором находятся такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, находящиеся на таком земельном участке),

— а также земельного участка, не превышающего норму безвозмездной передачи, определенной ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения,

но при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

Нормы безвозмездной передачи гражданам земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности

Граждане Украины имеют право на безвозмездную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в следующих размерах:

а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 гектара;

в) для ведения садоводства — не более 0,12 гектара;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и строений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара;

ґ) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 гектара;

д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 гектара.

Статья 121 Земельного кодекса Украины

Итак, для того чтобы доход не облагался налогом, должны быть соблюдены одновременно три условия:

1) продажа объектов недвижимости, определенных выше;

2) операция продажи проводится не чаще 1 раза в налоговый год;

3) такое имущество находилось в собственности налогоплательщика более 3 календарных лет.1

1 Условие о нахождении имущества более трех лет не распространяется на имущество, полученное в наследство.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, операция продажи недвижимости облагается НДФЛ в части дохода продавца-физлица по ставке 5% (п. 172.2 НКУ). В таком же порядке облагается продажа незавершенного строительства. В случае когда продавцом будет нерезидент, ставка налогообложения его дохода составит 15% (17%) (п. 172.9 НКУ). Налоговым агентом будет покупатель — юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель. Если покупателем будет физлицо-не предприниматель, продавец будет обязан самостоятельно подать до 1 мая следующего за отчетным годом годовую декларацию и до 1 августа уплатить НО по НДФЛ по проведенному соглашению.

Нормативная база

  • ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-III.
  • УКУ — Уголовный кодекс Украины от 05.04.2001 г. №2341-III.
  • Закон №1952 — Закон Украины от 01.07.2004 г. №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
  • П(С)БУ 7 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом Минфина от 27.04.2000 г. №92.
  • П(С)БУ 27 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 27 «Необоротные активы, содержащиеся для продажи, и прекращенная деятельность», утвержденное приказом Минфина от 07.11.2003 г. №617.

Юлия КЛОВСКАЯ, «Дебет-Кредит»

«ДК» №33/2012 (рус.)

«ДК» №33/2012 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.