(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Предприниматели и недвижимость в аренде

ГНСУ своим приказом от 20.02.2012 г. №136 (см. «ДК» №12/2012) утвердила Обобщающую налоговую консультацию по предоставлению недвижимости в аренду физлицами — плательщиками ЕН. Проанализируем подробнее ее последствия для СХД.

Согласно п. 291.4 НКУ1 физлица-предприниматели, предоставляющие недвижимое имущество в аренду, могут применить упрощенную систему налогообложения и находиться во второй или третьей группе (при условии соблюдения соответствующих критериев, которыми определяется принадлежность к той или иной группе).

Данному виду деятельности соответствует вид деятельности «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества» (подкласс 70.20.0 КВЭД ДК 009:2005). Этот подкласс включает:

1) сдачу в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости;

2) сдачу в аренду земельных участков;

3) деятельность рынков;

4) сдачу в субаренду жилой и нежилой недвижимости, земельных участков.

Этот подкласс не включает эксплуатацию гостиниц, меблированных комнат, стоянок для жилых прицепов, кемпингов и других мест, предназначенных для краткосрочного проживания. В новом Классификаторе ДК 009:2010 (действует с 01.01.2012 г. одновременно с Классификатором ДК 009:2005, который утратит силу с 31.12.2012 г.2) этому виду деятельности соответствует код 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Он включает все виды экономической деятельности, которые относились к позиции 70.20.0 КВЭД (ДК 009:2005).

При этом, если физлицо-предприниматель оказывает посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:20053), оно может относиться только к третьей группе плательщиков ЕН — если соответствует требованиям, установленным для третьей группы.

1 В соответствии с Законом Украины от 04.11.2011 г. №4014-VI, которым была введена упрощенная система налогообложения для физических и юридических лиц с 01.01.2012 г.

2 Приказ Госпотребстандарта от 11.10.2010 г. №457.

3 В Классификаторе ДК 009:2010 этому коду соответствует вид деятельности «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта» под кодом 68.31 (для агентств недвижимости).

С другой стороны, в соответствии с пп. 291.5.3 НКУ не могут быть плательщиками единого налога физлица-предприниматели, предоставляющие в аренду:

1) земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара;

2) жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров;

3) нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.

Вроде бы все здесь ясно, однако ситуация усложняется, если имущество является личной собственностью физлица, а не приобретено им в результате хоздеятельности в качестве физлица-СХД. То есть возникает вопрос о правомерности использования такого имущества физлицом — плательщиком ЕН в хоздеятельности (с целью предоставления его в аренду) — в аспекте нахождения на упрощенной системе. По поводу права на использование имущества физлицом для ведения предпринимательской деятельности обратимся к ст. 320 ГКУ, которая как раз и предоставляет собственнику имущества такое право (кроме случаев, установленных законом). И налоговики в своей Обобщающей консультации от 20.02.2012 г. №136 не только соглашаются с этим, но и подчеркивают, что положение ст. 320 ГКУ также касается предоставления имущества в аренду предпринимателем на упрощенной системе налогообложения. ГНСУ также делает вывод, что для сохранения физлицом своего права нахождения на упрощенной системе в случае предоставления в аренду принадлежащего ему имущества (при этом часть сдается физлицом-предпринимателем, а часть физлицом, не являющимся СХД) должны быть соблюдены нормы, установленные пп. 291.5.3 НКУ. При несоблюдении этих норм ГНСУ оставляет за предпринимателем право осуществлять деятельность на общей системе налогообложения. Так ли это в действительности?

По нашему мнению, позиция налоговиков логична — ведь если физлицо одновременно использует принадлежащую ему недвижимость для осуществления предпринимательской деятельности и для собственных нужд (часть помещения предоставляет в аренду как предприниматель, а остальное — как физлицо), такое имущество остается неделимым с этой точки зрения. Кроме того, следует отметить, что часть помещения, которую физлицо предоставляет в аренду от своего имени или как предприниматель, может со временем изменяться.

Давайте не забывать также о печально известной форме №20-опп1, которая подается обо всех объектах налогообложения в органы ГНС по местонахождению таких объектов (по основному и неосновному месту учета) в порядке, установленном разделом VIII Порядка №1588.

1 Приложение 11 к Порядку учета плательщиков налогов и сборов, утвержденному приказом Минфина от 09.12.2011 г. №1588.

Например, для того чтобы остаться на упрощенной системе налогообложения, предприниматель может сдавать в аренду (как от своего имени, так и как ФЛП, как полностью, так и частично) собственное нежилое помещение, но площадью не более 300 кв. м или жилье, если его площадь не превышает 100 кв. м.

Пример Если предприниматель владеет жилым помещением площадью 120 кв. м, а сдает в аренду 50 кв. м., то он имеет право быть плательщиком ЕН.

Не забывайте также, что арендные отношения регулируются главой 58 ГКУ, причем договоры аренды помещений заключаются в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 793 ГКУ заключение договоров сроком на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению. Если договор заключается на срок не менше трех лет, согласно ст. 794 ГКУ он подлежит госрегистрации.

Важно также вспомнить, что по договору аренды (п. 1 ст. 759 ГКУ) арендодатель передает арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок, а вот передача имущества арендатором в субаренду другому лицу возможна только с согласия арендодателя (п. 1 ст. 774 ГКУ) — на срок, не превышающий срок действия договора найма. Но помните, что это касается только предпринимателей на третьей группе ЕН. При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, либо без таковых (ст. 792 ГКУ).

При сдаче жилья в аренду предпринимателям следует помнить, что:

— предметом договора аренды жилья могут быть квартира или ее часть, жилой дом или его часть (п. 1 ст. 812 ГКУ);

— такой договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 811 ГКУ);

— если в договоре аренды жилья срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 821 ГКУ).

Ведение налогового учета плательщиками ЕН регламентировано ст. 296 НКУ. Для «единщиков» первой и второй группы и плательщиков ЕН третьей группы (неплательщиков НДС) и плательщиков третьей группы, являющихся плательщиками НДС, утверждены разные книги учета доходов. Форма книги учета доходов, порядок ее ведения утверждены приказом Минфина от 15.12.2011 г. №1637.

Наталия КУЦМИДА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №12/2012 (рус.)

«ДК» №12/2012 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.