(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Продажа и наследование недвижимости

Со вступлением в силу НКУ изменились правила налогообложения дохода физлиц, полученного от отчуждения недвижимости. ГНАУ письмами от 28.02.2011 г. №2063/Т/17-0714 (см. в «ДК» №19/2011) и от 22.03.2011 г. №2800/Л/17-0714 (см. в «ДК» №19/2011) разъясняет, сколько следует уплатить НДФЛ при продаже дома и какова будет база налогообложения.

Что понимается под недвижимостью с точки зрения НКУ

Напомним, что согласно пп. 14.1.129 НКУ объекты жилой недвижимости — здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы:

а) жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа различной этажности;

б) жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

в) пристройка к жилому дому — часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или больше) общую капитальную стену;

г) квартира — изолированное помещение в жилом доме, назначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

д) коттедж — одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площадью для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

е) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;

ё) садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

ж) дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

Как облагается налогом доход от продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению (ст. 657 ГКУ). Для целей налогообложения доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не меньше оценочной стоимости объекта недвижимости.

Правила налогообложения дохода, полученного от отчуждения недвижимости, описаны в статье 172 Налогового кодекса Украины. Согласно пункту 172.1 Налогового кодекса Украины не облагается налогом доход, «полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, находящиеся на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает норму безвозмездной передачи, определенную статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика свыше трех лет». Напомним, что размер земельного участка, который может быть у гражданина согласно вышеупомянутой ст. 121 Земельного кодекса Украины:

а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета находится несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не больше 2,0 гектара;

в) для ведения садоводства — не больше 0,12 гектара;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не больше 0,25 гектара, в поселках — не больше 0,15 гектара, в городах — не больше 0,10 гектара;

д) для индивидуального дачного строительства — не больше 0,10 гектара;

е) для строительства индивидуальных гаражей — не больше 0,01 гектара.

То есть, читая буквально п. 172.1 НКУ, сельскую усадьбу, включающую жилой дом, хозяйственные сооружения и приусадебный участок, при условии что здания построены (приобретены) и изготовлены документы на приватизацию земельного участка свыше трех лет тому назад, можно продать без уплаты НДФЛ.

А вот если объекты недвижимости находятся в собственности налогоплательщика свыше трех лет, а государственный акт на право собственности на земельный участок оформлен менее трех лет тому назад (пользовался усадьбой на основании права пользования), то при отчуждении недвижимости в 2011 году будут применяться разные ставки налогообложения:

1) доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом;

2) доход от продажи земельного участка будет облагаться налогом по ставке 5%, что предусмотрено п. 172.2 НКУ.

Если объект недвижимости унаследован, в случае когда наследник — резидент, то наследование родственником первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке, что предусмотрено пп. 174.2.1 НКУ.

Если недвижимость от украинского наследодателя унаследовал иностранец-нерезидент, то он уплатит 15% НДФЛ при оценке недвижимости в пределах 9410,00 грн или 17% при стоимости имущества свыше 9410,0 грн в 2011 году, что предусмотрено пп. 174.2.3 НКУ.

Специалисты ГНАУ в письме от 22.03.2011 г. №2800/Л/17-0714 также разъясняют, что в целях обложения НДФЛ обмен недвижимого имущества приравнивается к продаже согласно статьям 715 и 716 гл. 54 ГКУ.

Следовательно, если, например, молодая семья, которая приобрела квартиру в 2010 году, обменивается с родителями, обладающими правом собственности на имущество с 2006 года, то молодые уплатят 5% НДФЛ, а родители не будут платить ничего.

Для уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества не установлен конкретный срок, но определено, что налог должен быть уплачен до нотариального удостоверения сделки купли-продажи.

В письме №2800/Л/17-0714 указано, что физическое лицо, заключающее сделку купли-продажи (обмена) недвижимости с другим физическим лицом, может уплатить налог в бюджет по месту нотариального удостоверения такой сделки. На практике это означает, что если, скажем, житель Киева продает дом, находящийся на территории Тернопольской области, и сделка заключена в Дарницком районе, то там же можно уплатить НДФЛ (если такая продажа подлежит налогообложению).

Налоговики также напоминают, что физическое лицо обязано отразить доход от отчуждения недвижимого имущества в годовой налоговой декларации и самостоятельно до 1 августа года, следующего за отчетным, уплатить указанную в ней (при наличии) сумму налогового обязательства.

Богдана АНДРУЩАК, «Дебет-Кредит»

«ДК» №19/2011 (рус.)

«ДК» №19/2011 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.