(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Продажа (обмен) недвижимости и НДФЛ

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) недвижимости физлицами имеет ряд особенностей. О том, будет ли во всех случаях иметь место уплата НДФЛ, а также что еще нужно знать гражданам, решившим продать или обменять свою недвижимость, читайте далее.

Классификация недвижимости для целей обложения НДФЛ

В пунктах 172.1, 172.2 НКУ приведена классификация объектов недвижимости для целей применения ставок НДФЛ. Однако ставка налога зависит не только от самих объектов, но и от того, сколько раз в год физлицо осуществляет продажу объектов недвижимости, а также от того, как долго данная недвижимость находится в его собственности (см. таблицу). Рассмотрим практические ситуации на примерах.

Пример 1 Гражданин Петров П. П. заключил в феврале 2013 г. договор продажи квартиры. Однако в марте 2013 г. такой договор был добровольно расторгнут сторонами, что было надлежащим образом нотариально заверено. В апреле 2013 г. Петров повторно заключил договор продажи квартиры с новым покупателем. Какая ставка НДФЛ будет применяться в такой ситуации?

По мнению автора, поскольку физлицом было продано недвижимое имущество, указанное в п. 172.1 НКУ, а в дальнейшем договор продажи был аннулирован, да и само недвижимое имущество продано повторно, то фактически осуществлена продажа одного объекта. Поддерживают такую позицию и специалисты Миндоходов в ЕБНЗ по категории 160.22. Поэтому доход от повторной продажи такой квартиры должен облагаться налогом по ставке 0%, конечно, при условии что такая квартира находится в собственности плательщика налога свыше трех лет либо получена в наследство. В противном случае доход от продажи подлежит налогообложению по ставке в размере 5% от ее стоимости.

Пример 2 Сидорчук С. С. в апреле 2013 года продал жилой дом, находившийся в его собственности свыше 3-х лет, вместе с земельным участком, находившимся в его собственности менее трех лет (не получен в наследство). Какие в таком случае применить ставки НДФЛ?

Согласно консультации в ЕБНЗ по категории 160.22 (см. также письмо ГНАУ от 22.03.2011 г. №2800/Л/17-0714, «ДК» №19/2011, комментарий), в таком случае налогообложение доходов от продажи земельного участка и дома будет происходить отдельно. Доход, полученный от продажи земельного участка, будет подлежать налогообложению по ставке 5%, ведь он находился в собственности продавца менее 3-х лет и не был получен в наследство. А вот доход, полученный от продажи жилого дома, находившегося в собственности плательщика налога свыше трех лет, будет облагаться налогом по ставке 0%.

Пример 3 Гражданка Иванова В. В. решила продать квартиру (первая продажа в течение 2013 года), которая была получена ею в подарок. Такая квартира находилась в ее собственности менее трех лет. Какую ставку НДФЛ следует применить в данном случае?

Для начала напомним, что денежные средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг, которые подарены плательщику налога, облагаются налогом согласно правилам, установленным р. IV НКУ для налогообложения наследства (п. 174.6 НКУ). То есть при первом получении гражданами подарков для целей налогообложения следует применять правила налогообложения, установленные для получения наследства. В то же время НКУ не содержит норм, которые бы говорили об одинаковом налогообложении последующей продажи подарка по правилам налогообложения последующей продажи наследства. В п. 172.1 указывается, что «условие о нахождении имущества в собственности плательщика налога свыше трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком в наследство», а о подарках ничего не упоминается. Кроме того, п. 172.10 НКУ уточняет, что продажа недвижимости, полученной в подарок, подлежит налогообложению по правилам ст. 172 НКУ. Поэтому доход от операций по продаже один раз в год квартиры, полученной в подарок, которая находилась в собственности менее трех лет, подлежит налогообложению на общих основаниях по ставкам 5% при получении дохода резидентом и 15% и 17% при получении дохода нерезидентом.

База налогообложения НДФЛ при продаже (обмене) недвижимости

Согласно п. 172.3 НКУ, доход от продажи объекта недвижимости (при условии обложения налогом) определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. Перечень субъектов оценочной деятельности (то есть лиц, имеющих право проводить профессиональную оценку, в частности и недвижимости) приведен в ст. 5 Закона №26581. Следовательно, прежде чем продавать (обменивать) недвижимость, необходимо провести оценку ее стоимости.

1 Закон Украины от 12.07.2001 г. №2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Пример 4 Гражданин Иванов И. И. продает квартиру, которая находилась в его собственности менее 3-х лет и не была получена в наследство, по цене договора 150000,00 грн. Оценочная стоимость квартиры — 180000,00 грн. Следовательно, база налогообложения для НДФЛ будет определяться по большей из указанных величин — 180000,00 грн. Поскольку квартира находилась в собственности гражданина менее 3-х лет и не была получена в наследство, ставка НДФЛ составляет 5%. Следовательно, НДФЛ равен: 180000,00 х 5% = 9000,00 грн.

Если двое граждан решили обменяться недвижимостью (при условии обложения налогом), то каждому из них отдельно следует определить оценочную стоимость собственной недвижимости, которая обменивается на другую, и признать базу налогообложения НДФЛ исходя из договорной стоимости, но не ниже оценочной стоимости. Следовательно, для обеих сторон базой налогообложения будет большая из величин — либо цена, указанная в договоре, либо оценочная стоимость имущества, отчуждаемого такой стороной.

Исходя из п. 172.3 НКУ, если при обмене получена денежная компенсация, то налогообложению она подлежит в зависимости от вида недвижимости:

1) если продавец получил денежную компенсацию, обменивая объект, входящий в перечень объектов, приведенных нами в строке 1 таблицы (т. е. соответствующий абз. 1 п. 172.1 НКУ), то такая компенсация не подлежит налогообложению;

Таблица

Объекты недвижимости для целей применения ставок НДФЛ


п/п
Объект недвижимости
Количество проданных объектов в течение налогового года
Срок нахождения недвижимости в собственности физлица
Ставка НДФЛ*
1.
1) Жилой дом;
2) квартира или ее часть;
3) комната;
4) садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором находятся такие объекты, а также хозяйственно-бытовые постройки и здания, расположенные на таком земельном участке***);
5) земельный участок, не превышающий норму безвозмездной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от ее назначения, а именно:
а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов с/х предприятий, находящихся на территории сельского, поселкового, городского совета, где расположено фермерское хозяйство. Если на территории такого совета находится несколько с/х предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия с/х предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 гектара;
в) для ведения садоводства — не более 0,12 гектара;
г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара;
д) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 гектара;
е) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 гектара
Один Свыше 3 лет**
0%
Менее 3 лет **
5%
Второй и следующие Независимо от срока нахождения в собственности
5%
2.
1) Объект незавершенного строительства;
2) другие объекты недвижимого имущества
Независимо от количества проданных объектов
Независимо от срока нахождения в собственности
5%
* Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 НКУ, то есть 15% и 17%.
** На продажу недвижимого имущества, полученного в наследство, условие о нахождении такого имущества в собственности плательщика налога свыше трех лет не распространяется.
*** Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых построек, которые находятся на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

2) если продавец получил денежную компенсацию, обменивая объект, входящий в перечень объектов, приведенных в строке 2 вышеупомянутой таблицы (т. е. соответствующий п. 172.2 НКУ), то такая компенсация подлежит обложению НДФЛ по ставке 5%.

Пример 5 Гражданин Петров П. П. обменивает дом, находившийся в его собственности в течение 3,5 года, оценочной стоимостью 200000,00 грн на 2-комнатную квартиру гражданина Сидорова С. С. оценочной стоимостью 180000,00 грн, которая находится в его собственности 2,5 года, с доплатой от Сидорова С. С. 20000,00 грн. Договорная цена объектов недвижимости, как установили стороны договора, равна оценочной стоимости имущества. В данной ситуации:

1) гражданину Петрову П. П. не следует начислять и уплачивать НДФЛ с оценочной стоимости дома по ставке 5%, поскольку такой дом находится в собственности свыше 3 лет. Так как доплата получена за дом, входящий в перечень объектов, приведенных в п. 172.1 НКУ (строка 1 таблицы), то она не подлежит обложению НДФЛ;

2) гражданину Сидорову С. С. следует начислить НДФЛ с оценочной стоимости квартиры по ставке 5%, поскольку такая квартира находилась в его собственности менее 3 лет: 180000,00 х 5% = 9000,00 грн.

Порядок уплаты НДФЛ

Согласно статьям 657, 716 ГКУ, договоры купли-продажи, мены недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению. При проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физлицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии:

1) оценочной стоимости такого недвижимого имущества;

2) документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается:

а) лицом, которое продает или обменивает с другим физлицом недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены. Если объект недвижимости отчужден по решению суда о смене собственника и переходе права собственности на такое имущество, то физлицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации;

б) если покупателем по договору купли-продажи (мены) недвижимости является юрлицо или физлицо-предприниматель, такая сторона договора является налоговым агентом продавца в отношении дохода, полученного по данному договору. Поэтому, продавая недвижимость юридическим лицам или предпринимателям, граждане не должны самостоятельно уплачивать НДФЛ — за них это сделают налоговые агенты.

Напомним, что в соответствии с п. 179.2 НКУ обязанность налогоплательщика по представлению годовой налоговой декларации считается выполненной, если он получал доходы от операций продажи (обмена) имущества, при нотариальном удостоверении договоров по которым был уплачен НДФЛ. Следовательно, граждане, отчуждающие недвижимость, освобождены от обязанности представления годовой декларации по такому доходу.

Марьяна КОНДЗЕЛКА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №24/2013 (рус.)

«ДК» №24/2013 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.