(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Письмо ГНАУ от 22.03.2011 г. №2800/Л/17-0714

О рассмотрении письма (относительно налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества) (извлечение)

По сути. Если недвижимость находится в собственности нерезидента менее трех лет, то при ее продаже в 2011 г. такой налогоплательщик-нерезидент несет обязанность по уплате налога с получаемого от такой продажи дохода.

! Плательщикам НДФЛ, налоговым агентам

<...> По вопросу 1. Согласно пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Налогового кодекса Украины (далее — Кодекс) объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который в соответствии с пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодекса включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 этого Кодекса.

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества регламентируется ст. 172 Кодекса, п. 172.1 которой установлено, что доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, находящиеся на таком земельном участке), а также земельного участка, который не превышает норму безвозмездной передачи, определенную ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика свыше трех лет, не облагается налогом.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом (пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14) и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

При этом в соответствии с пп. 14.1.129 «а» п. 14.1 ст. 14 Кодекса жилой дом является объектом жилой недвижимости.

В соответствии с п. 172.2 данной статьи Кодекса доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 этого Кодекса (5%).

Исходя из приведенных норм Кодекса, для целей налогообложения объекты недвижимости в виде жилого дома с хозяйственно-бытовыми сооружениями, находящегося в собственности плательщика менее трех лет, и земельного участка (с учетом норм ст. 121 Земельного кодекса Украины), на котором расположена такая недвижимость и который находится в собственности у такого плательщика свыше трех лет, рассматриваются отдельно с соответствующим их обложением или не обложением налогом. То есть доход, полученный от продажи земельного участка, на котором расположен такой дом, не облагается налогом. Доход, полученный от отчуждения жилого дома с хозяйственно-бытовыми сооружениями, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

Если право собственности на жилой дом как объект недвижимости (объект налогообложения) было приобретено плательщиком в 2010 году, то доход от продажи в текущем году данного объекта недвижимости будет подлежать налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

По вопросу 2. Согласно п. 172.3 ст. 172 Кодекса доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.

В соответствии с п. 172.11 ст. 172 Кодекса порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины, а именно, в соответствии с постановлениями Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. №1440 «Об утверждении Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав» и от 28.10.2004 г. №1442 «Об утверждении Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества».

В настоящее время определение правовых основ осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечения создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов осуществляется в соответствии с Законом Украины от 12.07.2001 г. №2658 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов осуществляет управление в сфере оценки земель и земельных участков (ст. 289 Кодекса).

По вопросу 3. Согласно статьям 715 и 716 гл. 54 Гражданского кодекса Украины к договору мены применяются общие положения о купле-продаже. По договору мены каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен. То есть сущностью договора мены имущества является купля-продажа имущества. Также для целей ст. 172 Кодекса под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 Кодекса).

Учитывая указанное, порядок налогообложения дохода налогоплательщика от обмена объекта недвижимого имущества аналогичен порядку налогообложения дохода от продажи такого имущества, установленному ст. 172 Кодекса.

По вопросу 4. Информацию о засвидетельствованных договорах продажи (обмена) объектов недвижимости, включая информацию об их стоимости и сумме уплаченного плательщиком налога, нотариус, удостоверяющий соответствующий договор, согласно п. 172.4 ст. 172 Кодекса ежеквартально подает в орган государственной налоговой службы по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса в соответствии с приказом ГНА Украины от 24.12.2010 г. №1020, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 13 января 2011 г. под №46/18784.

По вопросу 5. Согласно п. 172.5 ст. 172, пп. 168.4.5 «б» п. 168.4 ст. 168 Кодекса лицо, продающее (обменивающее) с другим физическим лицом недвижимость, самостоятельно определяет и уплачивает сумму налога на доходы физических лиц в соответствующий бюджет по его налоговому адресу через банковские учреждения до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены. Кроме того, физическое лицо в случаях, определенных IV разделом Кодекса, несет ответственность за своевременное и полное перечисление сумм налога в соответствующий местный бюджет (пп. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 Кодекса).

В то же время физическое лицо обязано отразить доход от отчуждения недвижимого имущества в годовой налоговой декларации и самостоятельно до 1 августа года, следующего за отчетным, уплатить указанную в ней (при наличии) сумму налогового обязательства.

Согласно пп. 14.1.156 Кодекса налоговое обязательство — это сумма денежных средств, которую налогоплательщик, в т. ч. налоговый агент, должен уплатить в соответствующий бюджет как налог или сбор на основании, в порядке и сроки, определенные налоговым законодательством.

Поскольку для уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества в ст. 172 Кодекса не установлен конкретный срок, а определено, что налог должен быть уплачен до нотариального удостоверения сделки купли-продажи, то в таком случае самостоятельно определенная физическим лицом сумма налога не является его налоговым обязательством и поэтому на такую сумму налога не распространяются требования пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 Кодекса.

Учитывая приведенное, физическое лицо, заключающее сделку купли-продажи (мены) недвижимости с другим физическим лицом, может уплатить налог в бюджет по месту нотариального удостоверения такой сделки (по месту расположения рабочего места частного нотариуса или государственной нотариальной конторы) до нотариального удостоверения такой сделки через банковские учреждения.

По вопросу 6. Согласно п. 172.9 ст. 172 Кодекса доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно ст. 172 Кодекса в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 Кодекса. Также в соответствии с п. 172.10 ст. 172 Кодекса продажа, в частности, нерезидентами унаследованного (полученного в дар) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 Кодекса.

Следовательно, если недвижимость находится в собственности нерезидента менее трех лет, то при ее продаже в 2011 г. такой налогоплательщик-нерезидент несет обязанность по уплате налога с получаемого от такой продажи дохода по ставкам, установленным ст. 167 Кодекса.

По вопросу 7. Порядок налогообложения доходов, полученных нерезидентами, регулируется п. 170.10 ст. 170 Кодекса, которым установлено, что доходы с источником их происхождения в Украине, начисляемые (выплачиваемые, предоставляемые) в пользу нерезидентов, облагаются налогом по правилам и ставкам, определенным для резидентов (с учетом особенностей, установленных некоторыми нормами раздела IV Кодекса для нерезидентов).

Налогообложение дохода, полученного налогоплательщиком-нерезидентом в результате принятия им в наследство денежных средств, имущества, имущественных или неимущественных прав, регламентируется пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 Кодекса, согласно которому при получении любого объекта наследства, наследуемого наследником-нерезидентом от наследодателя-резидента, такой доход облагается налогом по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 Кодекса (15% и 17%).

Учитывая указанное, к стоимости любых объектов наследства, полученных в 2011 году нерезидентами в Украине от наследодателя-резидента, независимо от их степени родства с наследодателем, применяются ставки налога, предусмотренные п. 167.1 ст. 167 Кодекса.

Заместитель председателя комиссии по проведению реорганизации ГНА Украины,
заместитель председателя ГНС Украины С. ЛЕКАРЬ

«ДК» №19/2011 (рус.)

«ДК» №19/2011 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.