(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Оренда та приватні підприємці

47.

Які об'єкти платники єдиного податку можуть здавати в оренду, не порушуючи при цьому правила застосування спрощеної системи оподаткування?

Офіційна думка

В Узагальнюючій податковій консультації вживаються такі скорочення:

Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року №2755-VI — Кодекс;

Закон України від 4 листопада 2011 року №4014-VI «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо спрощеної системи оподаткування обліку та звітності» — Закон №4014;

Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. №436-IV — ГКУ.

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV — Цивільний кодекс.

Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон №1952-IV).

Відповідно до пункту 1 статті 42 ГКУ підприємництво — це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Право приватної власності закріплено Конституцією України та Цивільним кодексом (статті 41 та 325), згідно з якими суб'єктами права власності є фізичні особи та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи (стаття 325 Цивільного кодексу).

Відповідно до пункту 1 статті 320 Цивільного кодексу власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Зазначене положення також стосується використання майна, яка надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главі 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу.

Право користування — це передбачене законодавством повноваження особи одержувати матеріальні, культурні та інші блага від майна, речей відповідно до їх корисних властивостей і господарського призначення, пов'язане із правом володіння. При цьому право користування є одним із повноважень власника і здійснюється у межах, установлених законом.

Відповідно до засад регулювання відносин найму (оренди), що визначені Цивільним кодексом, а також виходячи із положень статті 4 Закону №1952-IV на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди), поширюються вимоги щодо обов'язковості державної реєстрації такого речового права, як користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

З 1 січня 2012 року введено в дію Закон України від 4 листопада 2011 року №4014-VI «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо спрощеної системи оподаткування обліку та звітності», яким запроваджено нові правила та умови застосування спрощеної системи для юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.

Абзацом 2 пункту 291.4 статті 291 глави 1 розділу XIV Кодексу (у редакції Закону №4014) установлено, що фізичні особи — підприємці — платники єдиного податку, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв: не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб, обсяг доходу не перевищує 1000000 гривень, мають право обрати другу групу.

При цьому дія цього підпункту не поширюється на фізичних осіб — підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005). Такі фізичні особи — підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, установленим для третьої групи.

Третю групу можуть обрати фізичні особи — підприємці, які протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 20 осіб, обсяг доходу не перевищує 3000000 гривень (абз. 3 п. 291.4 Кодексу).

Відповідно до КВЕД ДК 009:2005 діяльність, пов'язана із здаванням в оренду власного нерухомого майна, належить до групи 70.20.0.

Підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Кодексу передбачено, що фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів, не можуть бути платниками єдиного податку.

Отже, якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою — підприємцем, а частина фізичною особою — не суб'єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа — підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Зазначене не забороняє фізичній особі — підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування.

Запитання 1.

У власності фізичної особи перебуває нерухоме майно нежитлового призначення загальною площею 400 кв. метрів. Чи може така фізична особа надавати 110 кв. м в оренду як фізична особа, а решту 290 кв. метрів — як фізична особа — підприємець на спрощеній системі оподаткування?

Відповідь: У цьому разі фізична особа — підприємець не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа — підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа — не суб'єкт господарювання.

Запитання 2.

Фізична особа має у власності житлове приміщення загальною площею 150 кв. метрів. Чи має право така фізична особа надавати в оренду частину цього приміщення (кімнату) площею 30 кв. метрів як фізична особа — підприємець на спрощеній системі оподаткування?

Відповідь: Фізична особа — підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів), за умови що решта житлового приміщення (120 кв. метрів) не перебуває в оренді.

Узагальнююча податкова консультація щодо застосування спрощеної системи оподаткування,
обліку та звітності фізичними особами — підприємцями,
які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду
Затверджено наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. №136

48.

Я є підприємцем на загальній системі. Вид діяльності — здавання в оренду власного нежитлового приміщення. Чи можна працювати без застосування касового апарата, просто видаючи корінець від прибуткового касового ордера і записуючи надходження коштів до книги доходів?

А що на практиці?

На підставі п. 177.10 ПКУ підприємці на загальній системі оподаткування використовують реєстратори розрахункових операцій (далі — РРО) відповідно до Закону про РРО* Так, ст. 3 Закону про РРО встановлено, що суб'єкти господарювання, які здійснюють розрахункові операції у готівковій та/або безготівковій формі (тобто із застосуванням платіжних карток, платіжних чеків, жетонів) зобов'язані під час продажу товарів (надання послуг) у сфері торгівлі, громадського харчування і послуг проводити розрахункові операції на повну суму покупки (надання послуги) через зареєстровані, опломбовані в установленому порядку і переведені у фіскальний режим роботи РРО з роздрукуванням розрахункових документів встановленої форми. При цьому особі, яка купує або повертає товар, отримує послугу або відмовляється від неї, такий суб'єкт господарювання повинен надати розрахунковий документ встановленої форми на повну суму проведеної операції. Є лише один виняток із цього правила на підставі ст. 5 вищезгаданого Закону — якщо з технічних причин (наприклад, внаслідок відключення електроенергії) неможливо проводити операції через РРО, суб'єкт господарювання може використовувати зареєстровані у встановленому законодавством порядку книги обліку розрахункових операцій і розрахункові книжки.

Право не застосовувати РРО окремим особам встановлено ст. 9 Закону про РРО. Так, п. 1 ст. 9 Закону про РРО дозволяє не проводити через РРО операції з продажу продукції власного виробництва та надання послуг з оформленням прибуткових і видаткових касових ордерів і видачею відповідних квитанцій, підписаних і засвідчених печаткою у встановленому законодавством порядку, але тільки юридичним особам. Відповідно до Положення №637**, виписування прибуткових касових ордерів підприємцями не передбачене.

* Закон України від 06.07.95 р. №265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування і послуг».
** Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затверджене постановою НБУ від 15.12.2004 р. №637.

Пункт 6 ст. 9 Закону про РРО дозволяє не проводити через РРО операції з надання послуг підприємцями, але лише тими, які перебувають на єдиному податку.

Пункт 8 ст. 9 Закону про РРО дозволяє не проводити через РРО операції з надання послуг, наданих лише тими особами, які придбали пільговий торговий патент, а він поширюється лише на види діяльності, встановлені п. 267.2 ПКУ, куди послуги з оренди нежитлового приміщення не входять. Таким чином, на підприємців на загальній системі оподаткування, що надають послуги з оренди, ця пільга не поширюється.

Тож розрахунки з отримання орендної плати підприємцем на загальній системі оподаткування без використання РРО повинні проводитися тільки в безготівковій формі, тобто шляхом перерахування коштів з рахунка орендаря на рахунок орендодавця.

До безготівкової форми розрахунків для одержувача коштів належать і операції зі сплати орендарем орендної плати шляхом внесення готівкових коштів на поточний рахунок орендодавця через банк (пункт 2.5 Положення №637).

49.

Чи потрібно платникам ЄП — фізичним особам платити орендну плату за землю?

Офіційна думка

Державна податкова служба України розглянула звернення <...> щодо плати за землю фізичними особами — підприємцями — платниками єдиного податку і повідомляє таке.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України від 25.10.2001 р. №2768-III (далі — Земельний кодекс), а справляння плати за землю — Податковим кодексом України від 02.12.2010 р. №2755-IV (далі — Податковий кодекс).

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу використання землі в Україні є платним.

Згідно із статтею 269 Податкового кодексу платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

У статті 270 Податкового кодексу зазначено, що об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, та земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Згідно із пунктом 286.1 статті 286 Податкового кодексу підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Згідно із пунктом 287.2 статті 287 Податкового кодексу облік фізичних осіб — платників податку і нарахування відповідних сум проводяться щороку до 1 травня.

Відповідно до пункту 286.5 статті 286 Податкового кодексу нарахування фізичним особам сум податку проводиться органами державної податкової служби, які видають платникові до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному статтею 58 цього Кодексу.

При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (пункт 287.6 статті 287 Податкового кодексу).

Відповідно до підпункту 297.1.4 пункту 297.1 статті 297 Податкового кодексу платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності із земельного податку, крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються ними для провадження господарської діяльності.

Згідно із підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Податкового кодексу не можуть бути платниками єдиного податку, зокрема, фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

У статті 116 Земельного кодексу зазначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 126 Земельного кодексу документами, що посвідчують право на земельну ділянку, є:

— право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом;

— право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою;

— право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі.

Згідно з пунктом 5 Указу Президента України від 19 січня 1999 року №32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» (далі — Указ №32/99) покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути, зокрема, громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності. Але з підписанням Указу Президента України від 20 липня 2007 року №650/2007 цей Указ утратив чинність.

Відповідно до статті 796 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року №435-IV (далі — Цивільний кодекс) визначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Крім того, відповідно до статті 797 Цивільного кодексу плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Отже, при наданні в оренду будівель, споруд або їх частин земельні ділянки під ними використовуються безпосередньо наймачами і не використовуються в підприємницькій діяльності наймодавцями, тому останні незалежно від обраного виду підприємницької діяльності, у тому числі надання в оренду приміщень, повинні сплачувати земельний податок за земельні ділянки під будівлями (спорудами, їх частинами), нежитловими приміщеннями (їх частинами) у багатоквартирному житловому будинку, що передані в оренду, на загальних підставах з урахуванням прибудинкової території.

Що стосується земельної ділянки у багатоквартирному житловому будинку, то слід зауважити, що відповідно до частин першої та другої статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Тобто чинним законодавством передбачено можливість передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними житловими будинками об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Згідно із пунктом 286.6 статті 286 Податкового кодексу встановлено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно до тієї частини площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.

Відповідно до пункту 287.8 статті 287 Податкового кодексу власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Ця частка визначається співвідношенням загальної площі приміщення до спільної площі усіх квартир і нежитлових будівель у будинку.

Також слід зазначити, що відповідно до частини другої статті 510 Цивільного кодексу у зобов'язанні на боці боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. №161-XIV (далі — Закон України №161) визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Отже, укладання договору оренди землі можливе на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Зазначений договір оренди землі повинен містити невід'ємні частини, визначені статтею 15 Закону України №161.

Таким чином, зацікавлена фізична особа — підприємець на земельну ділянку може укласти договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб. Нарахування орендної плати в цьому разі здійснюватиметься пропорційно до тієї частини площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.

Відповідно до 21 Закону України №161 орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Враховуючи вищезазначене, якщо договір оренди за земельну ділянку державної та комунальної власності, який наданий у порядку встановленого чинного законодавства, оформлено на фізичну особу — підприємця, то такий підприємець подає органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю і сплачує орендну плату щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

А якщо державний акт на право власності за земельну ділянку або договір оренди за земельну ділянку державної та комунальної власності оформлений на фізичну особу, то нарахування сум податку проводять органи державної податкової служби і видають податкові повідомлення-рішення платникові до 1 липня поточного року і сплачує плату за землю протягом 60 днів з дня вручення зазначеного повідомлення-рішення.

Лист ДПС України від 14.03.2012 р. №7267/7/17-3217

А що на практиці?

Так, норми пп. 291.5.3 ПКУ забороняють фізособі застосовувати спрощену систему оподаткування, якщо така фізособа надає в оренду:

1) земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара;

2) житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів;

3) нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

Відповідно до п. 4 ст. 297.1 ПКУ, платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку, але крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються ними для провадження господарської діяльності.

Але як довести таке використання в госпдіяльності? Податківці вже не вперше висловлюються, що ключовим у цьому питанні має бути факт реєстрації земельної ділянки на фізособу чи фізособу-підприємця: якщо держакт оформлений на фізособу-підприємця і ця земельна ділянка використовується в його госпдіяльності, то саме ФОП звільняється від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку. У разі ж якщо держакт на право власності за земельну ділянку оформлений на фізособу, то жодних звільнень від сплати земельного податку, на думку податківців, не передбачено: «нарахування сум податку проводиться органами ДПС, фізособа до 1 липня отримує податкове повідомлення-рішення і протягом наступних 60 днів має сплатити нараховані їй податкові зобов'язання».

У разі коли така фізособа перебуває на загальній системі оподаткування, вона має подати органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю і сплачувати земельний податок щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Але наразі незрозуміло, чим керуються податківці у своїх міркуваннях, адже оформлення держакта на землю на фізособу-підприємця чинним законодавством не передбачено. Суб'єктами права власності на землю можуть бути тільки фізичні та юридичні особи. Фізособи-СПД до цього переліку не входять.

Нагадаємо також, що чинне законодавство не виділяє такого суб'єкта права власності, як фізична особа — підприємець, і не містить норм щодо права власності фізичної особи — підприємця. Законодавство лише встановлює, що фізична особа — підприємець відповідає за зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення. Як наслідок, суб'єктом права власності визнається саме фізична особа, яка, своєю чергою, може бути власником будь-якого майна, крім майна, що не може перебувати у власності фізичної особи. При цьому правовий статус фізичної особи — підприємця не впливає на правовий режим майна, що перебуває у його власності. Таким чином, нерухоме майно, на нашу думку, має реєструватися саме за фізичною особою.

На практиці в цьому питанні часто податкові органи керуються «власним» розумінням норм ПКУ. Але так чи інакше, щоб уникнути неприємних несподіванок під час перевірок, ми закликаємо діяти на підставі податкових консультацій, отриманих в індивідуальному порядку за місцем реєстрації суб'єкта господарської діяльності.

Спецвипуск 11'2012

Спецвипуск 11'2012


The remote server returned an error: (404) Not Found.