(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Продажа здания «единоналожником»

Предприятие на едином налоге планирует продать здание, является плательщиком НДС. Была проведена экспертная оценка. Какие налоги уплатит предприятие от этой продажи и с каких сумм, если оплата будет осуществлена полностью или частями? Остаточная стоимость: 50 тыс. грн, оценочная стоимость — 100 тыс. грн, продажа — 150 тыс. грн. Как отражается такая операция в бухучете?

По общему правилу п. 292.6 НКУ, датой получения доходов у плательщиков единого налога является дата поступления средств в денежной (наличной или безналичной) форме. Но юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, при продаже основных средств (далее — ОС) руководствуются специальным пунктом НКУ, устанавливающим отдельный порядок определения дохода в такой операции. Согласно п. 292.2 НКУ, для определения суммы дохода от продажи ОС доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день продажи. Полученный результат может быть не только положительным, но и отрицательным или нулевым. День продажи, учитывая определение термина «продажа (реализация) товаров» из пп. 14.1.202 НКУ, является моментом перехода права собственности на товар (по определению пп. 14.1.244 НКУ «товары» — это в т. ч. ОС). Момент перехода права собственности на ОС необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи, так как это важно для определения суммы дохода. От себя рекомендуем указывать момент перехода права собственности в договоре на дату последнего платежа, это позволит избежать противоречивых вопросов по поводу определения даты продажи.

В классической ситуации, когда плательщик ЕН получит всю сумму за ОС, установленную договором, никаких проблем с определением дохода не будет. Ведь в таком случае на дату получения денежных средств, на которую плательщик ЕН признает доход от основного средства, используются два показателя: сумма полученных средств и остаточная балансовая стоимость ОС (см. пример).

Согласно пп. 14.1.9 НКУ балансовая стоимость ОС — это сумма остаточной стоимости таких средств, которая определяется как разница между первоначальной стоимостью с учетом переоценки и суммой накопленной амортизации. Но, исходя из нормы пп. 296.1.3 НКУ, плательщики ЕН — юрлица для ведения своего учета используют данные упрощенного бухгалтерского учета. Соответственно, остаточную балансовую стоимость ОС нужно определять по данным бухучета. Согласно п. 4 П(С)БУ 7, остаточная стоимость — это разница между первоначальной (переоцененной) стоимостью необоротного актива и суммой его накопленной амортизации (износа). Обратите внимание: определение ОС в пп. 14.1.138 НКУ не включает непроизводственные ОС, а также те ОС, которые не используются в хозяйственной деятельности, поэтому такие объекты не подпадают под действие п. 292.2 НКУ, так как не считаются основными средствами для целей налогового учета1. Поэтому в данном случае определять доход следует по всей сумме полученных денежных средств.

Однако в налоговом учете, если при реализации необоротного актива плательщик ЕН будет получать денежные средства частями или предоплату, дата продажи (переход права собственности) и дата получения денежных средств могут не совпадать. А сумму дохода от продажи ОС можно определить только на дату продажи — именно тогда определяется остаточная балансовая стоимость ОС. В этом случае подходы к определению суммы дохода редакции «ДК», основывающиеся на спецнорме п. 292.2 НКУ, и контролирующего органа не совпадают (нашу позицию см., в частности, в «ДК» №15/2013, и «ДК» №8/2014). Учитывая, что доход возможно определить только на дату продажи ОС, когда будет определена балансовая стоимость такого ОС, приходим к выводу, что получение авансовых платежей не может быть доходом, пока получаемые платежи не превысили балансовую стоимость ОС на день продажи. Далее, как только сумма с учетом авансов превысила балансовую стоимость ОС, нужно определять доход.

Контролирующий орган по данному поводу придерживается следующей позиции (ОИР, подкатегория 108.04): «Юридическое лицо — плательщик единого налога, получающее в отчетном периоде часть договорной стоимости продаваемых им основных фондов включает в доход положительную разницу между такой частью и произведением остаточной балансовой стоимости этих фондов и результатом деления этой части на договорную стоимость таких фондов». Нормами НКУ применение такого порядка определения дохода не предусмотрено — это только мнение ГФСУ.

Таким образом, базой для определения дохода, соответственно уплаты ЕН по процентной ставке, будет сумма дохода по норме п. 292.2 НКУ.

Если плательщик ЕН — юрлицо применяет ставку единого налога в размере 3% (четвертая группа) или 5% (шестая группа), он является плательщиком НДС. А это значит, что для учета НДС нужно руководствоваться разделом V НКУ. В соответствии с пунктами 185.1 и 186.1 НКУ, если ОС — недвижимость — находится на таможенной территории Украины, это налогооблагаемая операция. По общему правилу ст. 187 НКУ, датой возникновения НО по НДС будет дата осуществления первого события. Если оплата осуществляется частями, НО по НДС следует признавать на каждую часть полученных денежных средств. Правда, если оплата проводится за счет бюджетных средств, по норме п. 187.7 НКУ, датой НО по НДС является дата зачисления таких средств на банковский счет плательщика НДС2. База для обложения НДС в любом случае определяется исходя из договорной стоимости ОС, установленной в договоре купли-продажи3. Здесь следует напомнить, что с 01.01.2015 г. норма п. 188.1 НКУ изменится. С этой даты база налогообложения операций по поставке необоротных активов не может быть ниже балансовой остаточной стоимости по данным бухучета, которая сложилась на начало отчетного (налогового) периода, в течение которого осуществляются такие операции (в случае отсутствия учета необоротных активов — исходя из обычной цены).

Что касается бухучета, то в случае продажи здания, являющегося ОС у плательщика ЕН, такой необоротный актив перестает признаваться активом (списывается с баланса). В соответствии с П(С)БУ 27 здание, предназначенное для продажи, необходимо перевести в группу выбытия, содержащуюся для продажи, — тут будет проводка Д-т 286 К-т 103. Необоротные активы и группа выбытия, содержащиеся для продажи, отражаются в бухучете и финотчетности на дату баланса (дата, на которую составлен баланс предприятия, конец последнего дня отчетного периода) по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации. В случае оценки по чистой стоимости реализации сумма корректировки балансовой стоимости необоротных активов или группы выбытия, содержащихся для продажи, признается прочими операционными доходами (расходами) отчетного периода (счета 71, 94).

Что касается проведения независимой экспертной оценки, то среди обязательных случаев проведения оценки имущества (ст. 7 Закона об оценке имущества) — налогообложение имущества согласно закону. Хотя прямого отношения к плательщику ЕН это не имеет. Ведь требования определять сумму дохода и базу обложения единым налогом в части обычных цен не существует. Кстати, обязанность уплаты пенсионного сбора (1% от объекта налогообложения) возникает у лица, приобретающего недвижимое имущество (п. 9 ст. 1 Закона №400). Также ст. 2 Декрета №7-93 предусмотрены случаи уплаты госпошлины4. В частности, за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, за государственную регистрацию другого вещного права на недвижимое имущество, обременения права на недвижимое имущество. Плательщиками госпошлины на территории Украины являются физлица и юрлица за совершение в их интересах действий и выдачу документов, имеющих юридическое значение, уполномоченными на это органами.

1 Но для составления финотчетности доходы и расходы признаются по нормам П(С)БУ (п. 10 П(С)БУ 25 «Финансовый отчет субъекта малого предпринимательства», утвержденного приказом Минфина от 25.02.2000 г. №39).

2 Или дата получения соответствующей компенсации в любой другой форме, включая уменьшение задолженности такого плательщика налога по его обязательствам перед бюджетом (п. 187.7 НКУ).

3 В случае проведения контролируемых операций — не ниже обычных цен, определенных в соответствии со ст. 39 НКУ (в таком случае ОЦ будет стоимость оцененного актива независимым экспертом).

4 Кроме операций по принудительному отчуждению такого имущества в случаях, предусмотренных законами Украины (п. 10, 11 ст. 2 Декрета №7-93).

Пример Юрлицо — плательщик ЕН 4-й группы со ставкой 3% продает здание по цене 180 тыс. грн (в т. ч. НДС). Покупатель уплатил всю стоимость здания в полной сумме. Остаточная стоимость здания на дату продажи составила 50 тыс. грн, оценочная стоимость по заключению независимого эксперта — 100 тыс. грн. Услуги независимого эксперта — 500 грн (без НДС). Бухгалтерский и налоговый учет см. в таблице.

Таблица

Продажа здания плательщиком ЕН

№ п/п
Содержание хозяйственной операции
Бухгалтерский учет
Сумма, грн
Налоговый учет
Д-т
К-т
Доходы
Расходы
1.
Здание переведено в состав активов, содержащихся для продажи, по балансовой стоимости
286
103
50000,00
2.
Списана сумма износа
(сумма условная)
131
103
80000,00
3.
Уплачено за оценку здания
685
311
500,00
4.
Продажа здания
361
712
180000,00
100000,00*
5.
НО по НДС
712
641/НДС
30000,00
6.
Отражена себестоимость недвижимости
943
286
50000,00
7.
Отнесено на расходы проведение оценки имущества
949
685
500,00
* 150000,00 - 50000,00 = 100000,00.

Нормативная база

  • НКУ— Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. №2755-VI.
  • Закон об оценке имущества — Закон Украины от 12.07.2001 г. №2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».
  • Закон №400 — Закон Украины от 26.06.97 г. №400/97-ВР «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование».
  • Декрет №7-93 — Декрет КМУ от 21.01.93 г. №7-93 «О государственной пошлине».
  • П(С)БУ 7 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденное приказом Минфина от 27.04.2000 г. №92.
  • П(С)БУ 27 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 27 «Необоротные активы, содержащиеся для продажи, и прекращенная деятельность», утвержденное приказом Минфина от 07.11.2003 г. №617.

Елена ВОДОПЬЯНОВА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №49/2014 (рус.)

«ДК» №49/2014 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.