(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Продажа квартир по заниженной цене — только по экспертной оценке

Юридическое лицо продало квартиры физическим лицам по ценам, которые на момент продажи (2012 год) были значительно меньше цен приобретения (2008 — 2009 годы). Налоговые органы в ходе проверки требуют доначислить НДФЛ, ведь разница между ценой приобретения и продажной ценой является скидкой на квартиры (помещения), а юрлицо — налоговым агентом. Правомерна ли позиция налогового органа?

Ситуацию на рынке недвижимости сейчас практически невозможно спрогнозировать. Особенно дестабилизировал рынок недвижимости резкий скачок доллара и евро. Ведь, по данным экспертов (по информации сайта DOM.RIA.com), резкое изменение курса (вместе с политической ситуацией в стране) приводит, помимо изменения стоимости, к снижению уровня спроса и количества предложений на рынке. Многие участники рынка откладывают покупку или продажу жилья до восстановления нормальной работы государственных органов, а также стабилизации курса валюты.

На этом фоне на рынке значительно активизировались посредники. Многие из них обзванивают продавцов или их представителей с предложениями быстрого выкупа объектов за 50 — 60% от заявленной стоимости (по данным http://news.finance.ua/ua/~/1/0/all/2014/01/30/317997).

Такая ситуация с недвижимостью не могла не отразиться и на юрлицах, приобретавших недвижимость в течение 2008 — 2009 годов, для их последующей продажи, в т. ч. и физлицам.

Как сказано в вопросе, в ходе проверки органы Миндоходов обнаружили, что квартиры приобретались по одной цене, однако когда дело дошло до продажи, цена оказалась значительно ниже (по данным экспертов, цена в 2012 году на квартиры ниже цен 2008 — 2009 годов почти на 45,1% — http://xan.com.ua/ru/clientInfo/analytics/analytics-on-residential-property-q4-2012-q4-2013).

По сути, снижение цен на квартиры на момент продажи (по сравнению с высокими ценами 2008 — 2009 годов, что подтверждается экспертами) является общеизвестным фактом и не требует доказательств. Но в ситуации, когда речь идет о доначислении НДФЛ по результатам проверки, налоговые органы вряд ли будут руководствоваться такими суждениями.

Поэтому при продаже квартир единственным правильным решением будет оценка недвижимости на момент продажи субъектом оценочной деятельности, имеющим сертификат с соответствующими направлениями оценочной деятельности. То есть заключению договора купли-продажи недвижимости физлицам должен предшествовать отчет субъекта оценочной деятельности, и, соответственно, цена в договоре может равняться оценочной стоимости или быть выше ее.

Правда, обрисованную выше картину может испортить один момент: по правилам регистрации недвижимого имущества, существовавшим до 01.01.2013 г., оценка недвижимости (квартир) указывалась в извлечениях из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которые выдавались БТИ. Поскольку с февраля 2014 года в Госреестр вещных прав должны вноситься данные из реестра БТИ, не исключено, что оценка имущества попадет в новый Госреестр.

Хотя следует сказать, что действующие извлечения из Госреестра содержат актуальную информацию о госрегистрации права собственности, а также сведения об объекте недвижимого имущества — о стоимости объекта недвижимости в извлечениях ни слова. Но поскольку такая информация может быть предоставлена, мы не исключаем попыток налоговых органов по-прежнему ссылаться на приведенную в ней оценку, которая может быть выше цены продажи такой недвижимости.

Однако данная информация в любом случае не может быть признана информацией, которую можно использовать для целей налогообложения. Один лишь факт наличия ее в Госреестре не свидетельствует об обычной цене квартиры, что согласно пп. «е» пп. 164.2.17 НКУ давало бы налоговым органам право включать разницу между ценой продажи и ценой по данным Госреестра в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога в качестве дополнительного блага (определения ВАСУ от 19.02.2014 г. №К/800/52762/13, от 18.11.2013 г. №К/800/46086/13).

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №22/2014 (рус.)

«ДК» №22/2014 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.