(044) 391-51-92
ru ua

Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией!
Мы обязательно ответим.

;

Приобретение здания и переход права собственности на земельный участок под ним лучше оформить отдельными соглашениями

Юридическое лицо и физлицо-предприниматель приобрели здание. Переходит ли к ним право собственности на земельный участок под таким сооружением? Каким образом они должны уплачивать налог на землю?

При приобретении несколькими собственниками одного здания (многосторонний договор, ст. 86 ЗКУ) право собственности на земельный участок оформляется соответствующим соглашением о переходе права собственности (статьи 131 — 132 ЗКУ).

Поэтому следует разделять соглашение о приобретении здания и соглашение о переходе права собственности на находящуюся под ним землю. Здесь стоит обратить внимание на следующее.

Только в случае приобретения жилого дома к лицу-покупателю переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой такой дом находится, без изменения его целевого назначения (ч. 1 ст. 120 ЗКУ). Причем существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты (ч. 6 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ).

Если мы говорим о нежилой недвижимости, то, по нашему мнению, необходимо сначала установить, находится ли земельный участок под зданием в собственности или пользовании.

Далее, если выяснится, что земля в собственности, то приобретение здания и земли следует оформить:

1) либо отдельными двумя соглашениями — договор о приобретении здания, соглашение о переходе права собственности на земельный участок. Последнее должно содержать, в частности, кадастровый номер земельного участка и момент перехода права собственности на земельный участок;

2) либо одним договором на приобретение здания и земельного участка под ним.

Внимание! По нашему мнению, все же два соглашения на данный момент актуальнее, чем одно. Дело в том, что в соответствии со ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. А согласно ч. 4 ст. 132 ЗКУ соглашения о переходе права собственности на земельный участок подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Правда, следует учесть, что с 01.01.2013 г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». В результате этих изменений государственная регистрация прав является обязательной. Права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащие государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации. Кроме того, государственная регистрация вещных прав на здание будет проводиться уже после 01.01.2013 г. нотариусом (то есть договор купли-продажи оформляется у нотариуса уже с учетом изменений).

А сведения о собственнике земельного участка, как и сведения о земельном участке, отражаются в Государственном земельном кадастре (ч. 2 ст. 15 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре»). И хотя эти органы должны взаимодействовать между собой, унификация регистрации вещных прав одновременно и на здание, и на земельный участок пока еще практически не отработана.

Еще один момент, на который мы не можем не обратить внимание. Ни ЗКУ, ни ГКУ не предусматривают такого субъекта права собственности на недвижимое имущество, как предприниматель. Хотя, как показывает практика, до 01.01.2013 г. случаи выдачи государственного акта на земельный участок или свидетельства о праве собственности на здание (сооружение, их часть) на физлиц-предпринимателей были очень распространены. В то же время действующее законодательство не устанавливает запрета на приобретение здания или земли именно предпринимателем (с соответствующей предпринимательской целью). Поэтому при приобретении недвижимости стоит обратить особое внимание на то, кто именно должен подписывать договор купли-продажи здания или соглашение о переходе права собственности на землю, — физлицо или физлицо-предприниматель. Ведь в соответствии с этим статусом будет зарегистрировано вещное право физлица или предпринимателя.

Что касается уплаты земельного налога, то в соответствии со ст. 286 НКУ основанием для начисления земельного налога служат данные государственного земельного кадастра.

Пунктом 287.6 НКУ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение (их часть) налог за земельные участки, на которых находятся такие здания, сооружения (их части), с учетом придомовой территории уплачивается на общих основаниях с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Причем здесь необходимо обратить внимание на то, что предписания п. 287.6 НКУ оперируют термином «государственная регистрация прав собственности». По нашему мнению, с 01.01.2013 г. следует отталкиваться все же от даты внесения сведений в Единый реестр вещных прав. По данному вопросу интересным является письмо от 14.01.2013 г. №07-06-15-13, где государственная регистрационная служба разъясняет необходимость внесения сведений в Единый реестр прав применительно к такому случаю.

Внимание! Налогообложение операций с недвижимостью предусмотрено только для физических лиц — о предпринимателях ни в ст. 172 НКУ, пп. 1 п. 292.1 НКУ, ни в какой-либо иной норме НКУ не упоминается.

Таким образом, если юрлицо и физлицо-предприниматель приобрели здание вместе с землей и стали совладельцами недвижимости, то земельный налог уплачивается пропорционально доле каждого собственника с даты государственной регистрации земельного участка. Только и порядок уплаты, и сроки уплаты такого налога у них будут разными — юрлица путем представления декларации (п. 286.2 НКУ), а предприниматели — либо в порядке п. 286.5 НКУ после получении налогового уведомления-решения, либо без уплаты налога, если такой земельный участок используется для хоздеятельности, а предприниматель уплачивает ЕН, либо путем представления декларации, если предприниматель на общей системе налогообложения (см. письмо ГНСУ от 06.03.2012 г. №6535/7/17-3217).

Если земельный участок находится в пользовании (здание приобретено в собственность, а земля — по договору аренды/пользования), то в соответствии с п. 286.6 НКУ за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в пользовании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждому из них пропорционально той части площади здания, которая находится в их пользовании, с учетом придомовой территории.

Наталия КАНАРЕВА, «Дебет-Кредит»

«ДК» №07/2013 (рус.)

«ДК» №07/2013 (рус.)


The remote server returned an error: (404) Not Found.